明细
表
”
，同时
收集准备资产的产权证明文件等情况的文件资料等。
2.
审查和完善产权持有者填报的资产评估申报表。评估人员通过查阅有关资料，了
解纳入评估范
围的具体资产的详细状况，然后
仔细审查各类
“
资产评估申报表
”
，检查
有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“
资
产评估申报表
”
有无漏项等，同时反馈给产权持有者对
“
资产评估申报表
”
进行完
善。
要求委托人或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其
他方式进行确认
。
3.
资产评估师和评估专业人员通过询问、勘查等方式进行现场调查，获取评估业务
需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属
。
4.
根据客观环境和资产的重要程度采用资料核实，相关人员访谈或抽样
等方式进行
调查。
（五）收集整理评估资料
资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料。
包括：委托人或者其他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料；从政府部门。
各类专业机构以及市场等渠道获取的其他资料
，
并对收集的评估资料进行分析、归纳和
整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
（六）评定估算形成结论
资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析
市
场法、收益法和成本法
三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。针对各类资产
的具体情况，根据选用的评估
方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形
成测算结果。项目负责人对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，编制初步资
产评估报告。
（七）编制出具评估报告
根据公司资产评估业务流程管理办法规定，对初步资产评估报告进行内部审核。项
目负责人在内部审核完成后，根据审核意见修改评估报告，形成评估报告征求意见稿。
在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟
通，根据委托人反馈意见进行合理修改后形成资产评估报告正式稿并向委托人提交。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如
下：
一
)
一般假设
1.
本次评估假定被评估资产现有用途不变且继续使用
；
已签租约合法、有效；已签
租约实际已履行，不会改变和无故终止；已出租建筑物经营业态不会发生重大改变；
2.
假设评估基准日后产权持有者所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变
化；
3.
假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
4.
假设和产权持有者相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估
基准日后不发生重大变化；
5
.
假设产权持有者完全遵守所有相关的法律法规；
6
.
假设评估基准日后无不可
抗力对产权持有者造成重大不利影响。
二
)
特殊假设
1.
K16
车位（评估明细表序号
3
）为地下车位，无相关权属证明资料，评估的车
位数量根据企业提供清单、图纸及现场核实情况确定，本次评估未考虑其因无法取得
权证而对价值产生的影响。
2.
K15
写字楼和车位（评估明细表序号
6
。
7
）尚未办理不动产权证书，评估的写
字楼面积和车位数量根据企业提供的申报数量。
建设工程竣工验收备案表
、实测报告
和图纸及现场核实情况确定，本次评估未考虑其因无法取得权证或办证后评估面积或
数量变化对价值产生的影响。
本评估报告评估结论在上述假设
条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发
生较大变化时，签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不
同评估结论的责任。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正。
科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用
市场法，
对
武汉福星
惠誉置业有限公司
纳入评估范围的投资性房地产在
2020
年
6
月
30
日
的市场价值进行
了评估，
其
评估结论
如下：
账面价值
281,219.06
万元，评估价值
308,441.01
万元，评估增值
27,221.95
万元，增值率
9.68
。
评估价值大写：（人民币）叁拾亿零捌仟肆佰肆拾壹万零壹佰元整
以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
K6
商铺（评估明细表序号
1
）中
K6
地块
1
幢
3
层
16
号商铺。
K16
车位（评估明细
表序号
3
）及
K15
写字楼（评估明细表序号
6
）和
K15
车位（评估明细表序号
7
）均未提
供相关权属证明资料。
本次评估的范围根据企业的评估协议书及评估申报表确定，评估人员不
对评估对象
的法律权属进行认定。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
无。
（
三
）未决事项、法律纠纷等不确定因素
1.
本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价
格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格
等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可
抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评
估结果一般会失效。
2.
在执行本次评估程序过程中，评估专业人员对资产评估对象法律权属资料进行
必
要的核查验证，但并不表示评估专业人员对评估对象法律权属进行了确认或发表了意
见。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产
评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业
人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。
3.
根据武汉市房产管理局发布武房产
[2003]106
号文《关于进一步明确房产交易与
权属登记发证工作中有关问题的意见》，武汉市在售商品房项目中的“地下停车位”只
要规划范围内、建筑层高在
2.2
米以上、有构筑物、权属界址清晰的，均可以办理
产权
登记，由权利人领取《房屋所有权证》，但不能办理《土地使用权证》，不能进行产权
交易；
2010
年以后，武汉市房产管理局停止办理“地下车位”产权登记；
2019
年
3
月
1
日起，《武汉市人民政府关于进一步规范开发建设项目配建地下停车场管理的意见》正
式实施，武汉有产权的地下车位可办理不动产登记。但因前期政策影响，故本次评估范
围内，地下车位无具体权属证明。
4.
由于现行法规对小区配套设施的权属问题规定并不明确，国家暂未对配套设施的
资产所有权、产权登记、交易转让等有明确规定，在目前无法办理产权证的前提下，根
据“谁投资
、谁受益”的原则，房地产开发企业对小区配套设施进行出租获得收益或协
议转让使用权是目前房地产行业通行的做法，故不考虑其因无法取得权证而对价值产生
的影响。
（
四
）重要的利用专家工作及相关报告情况
无。
（
五
）重大期后事项
1.
评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机
构重新确定评估值。
2
.
不是评估师执业水平和能力所能胜任的有关事项：涉及鉴定环境危害性和合规
性、建筑结构强度测定、建筑面积测量、房屋建筑物沉
降测试、白蚁蚁害监测、危房鉴
定等，应由委托人聘请专业机构对该事项进行评定测算。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
无。
（七）其他需要说明的事项
无。
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）使用范围
1.
本资产评估报告经承办该项业务的资产评估师签名并加盖资产评估机构印章后
方可正式使用
。
2.
评估结论使用有效期为自评估基准日起一年（
2020
年
6
月
30
日
至
2021
年
6
月
29
日）。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在评估结论使用有效期内使用资产评估
报告。
3.
