声明
本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
本公司全体董事、监事及高级管理人员承诺，截至本募集说明书封面载明日期，本募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证本募集说明书及其摘要中财务会计报告真实、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承销商承诺本募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外；本募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管理人拒不履行、延迟履行或者不适当履行相关规定、约定及受托管理人声明中载明的职责，给债券持有人造成损失的，受托管理人承诺对损失给予相应赔偿。
凡欲认购本次债券的投资者，请认真阅读本募集说明书及其有关的信息披露文件，并进行独立投资判断。证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人所发行证券的价值或者投资人的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本次债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
凡认购、受让并合法持有本次债券的投资者，均视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及本募集说明书中其他有关发行人、债券持有人权利义务的相关约定。《债券持有人会议规则》、《债券受托管理协议》及债券受托管理人报告将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。
除发行人和主承销商外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在本募集说明书中列明的信息和对本募集说明书作任何说明。投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应审慎地考虑本募集说明书第二节所述的各项风险因素。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
一、福星惠誉房地产有限公司（以下简称“发行人”或“公司”）已于2015年12月17日获得中国证监许可[2015]2864号文核准公开发行面值不超过20亿元的公司债券（以下简称“本次债券”）。
发行人本次债券采取分期发行的方式，其中福星惠誉房地产有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）（以下简称“本期债券”）为首期发行。
二、本期债券发行规模不超过人民币20亿元，基础发行规模为人民币10亿元，可超额配售不超过10亿元。本期债券每张面值为人民币100元，共计不超过2，000万张（含不超过1，000万张超额配售额度），发行价格为100元/张。
三、根据《公司债发行与交易管理办法》相关规定，本期债券仅面向合格投资者发行，公众投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅限合格投资者参与交易，公众投资者认购或买入的交易行为无效。
四、公司经营行业主要为房地产板块，并且业务范围主要集中在武汉地区。房地产板块与国民经济增长速度密切相关，对宏观经济周期变化较为敏感，宏观经济运行所呈现出的周期性波动、周期性的宏观政策调整，会使发行人所经营行业受到较大影响。一旦宏观经济出现波动、宏观政策发生重大变化以及武汉地区房地产行业出现波动，则可能对公司生产经营及市场营销产生不利影响。
五、2012年度、2013年度、2014年度、2015年1-9月，公司合并报表口径的营业收入分别为425，157.01万元、585，972.36万元、534，432.09万元、553，938.85万元，收入来源主要依托武汉地区的房地产项目销售。公司作为武汉市区域房地产企业，在建、拟建以及已完工项目主要分布于武汉地区，存在着业务集中度较高的风险。
六、发行人本次债券评级为AA级；2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年9月30日，公司合并财务报表口径的流动比率分别为1.79、2.20、1.79、2.52，速动比率分别为0.72、0.84、0.77、1.15，资产负债率分别为67.55、65.33、71.58、76.75，剔除预收账款后，资产负债率分别为40.24、43.71、56.40、59.71。报告期内，公司资产负债率呈上升趋势。本次债券发行上市前，公司最近一期期末净资产为736，428.33万元（2015年9月30日合并财务报表中的所有者权益合计），合并口径资产负债率为76.75，母公司口径资产负债率为56.03；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为80，632.73万元（2012年-2014年度经审计的合并报表中归属于母公司所有者的净利润平均值），预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。2015年度，公司预计归属于母公司所有者的净利润约为70，000.00万元，预计公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为83，851.60万元（2013年度、2014年度和2015年度实现的归属于母公司所有者的净利润77，263.89万元、104，290.90万元和70，000.00万元的平均值）。因此，公司近三年年均可分配利润预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。本次债券发行及挂牌上市安排请参见发行公告。
七、2012年度、2013年度、2014年度、2015年1-9月，发行人归属于母公司股东的净利润分别为60，343.39万元、77，263.89万元、104，290.90万元、71，449.72万元；经营活动产生的现金流量净额分别为28，630.66万元、28，332.83万元、-133，138.95万元、-100，925.67万元。报告期内，公司业务快速扩张，购置土地规模较大，大量的土地购置及拆迁款导致部分年度出现经营活动产生的现金流量净额为负的情况。由于公司多个房地产开发项目正处于开发建设期，若公司项目开发、销售进度放缓，将会对公司房地产销售和资金回笼带来一定负面影响，降低资产的变现能力，若同时市场资金趋紧、融资成本不断抬升，公司财务费用将上升，并进而对本期债券的偿付产生重大不利影响。
八、2014年度，发行人实现营业收入534，432.09万元，实现净利润105，227.94万元。2014年度，发行人实现公允价值变动收益为109，292.60万元，对2014年净利润贡献程度较高，若剔除该部分因素，将对发行人净利润产生不利影响。
九、2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年9月30日，发行人预付账款分别为562，664.14万元、602，517.42万元、703，221.35万元、867，266.73万元，占公司总资产的比重分别为26.21、26.59、27.39、27.39。发行人主要以房地产开发为主业，开发项目以“城中村改造”与“旧城改造”项目为主。在此类项目运营过程中，因拆迁安置、土地平整等需公司预付较多的资金。报告期内公司预付款项规模较大，主要系支付的预付土地价款、土地拆迁安置补偿款与预付工程款等。
截至2015年9月30日，发行人因宗地未能拆迁完毕暂时不能申请办理土地证的土地储备合计约321.71万平方米，主要系发行人参与武汉市“城中村”综合改造竞得的土地使用权，均已签订《国有建设用地使用权成交确认书》。虽然发行人在“城中村改造”及“旧城改造”方面已积累了较为丰富的经验，但如果上述项目的后续拆迁工作及拆迁进度受到影响，进而影响公司的资金周转，将使得公司房地产项目的持续开发和经营面临一定风险。
十、2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年9月30日，发行人存货金额为1，223，955.61万元、1，321，611.87万元、1，168，851.81万元、1，441，596.33万元，占比总资产的比例分别为57.02、58.32、45.53、45.52。报告期内，发行人存货主要系开发成本和开发产品，规模较大，去化存在一定压力。虽然目前发行人开发项目具有较好的区位优势，但房地产受行业政策、人口、土地价格、居住习惯等的影响较大，若有后期房地产行业政策变动、购房者需求变化等可能对于公司销售产生一定的影响，存在滞销的风险。
十一、2012年12月31日、2013年12月31日、2014年12月31日、2015年9月30日，发行人预收账款金额为586，060.53万元、490，114.13万元、389，621.82万元、539，315.17万元。报告期内，公司预收账款主要系预售商品房收到的款项。采用预售模式回笼资金是房地产企业惯用的模式，发行人严格按照房屋管理部门规定，在取得商品房预售许可证后预售商品房。若公司后期的工程进度、施工质量的等不能满足合同约定，导致不能及时、有效的交付购买者相应的商品房，则公司存在一定违约风险。
十二、2012年度、2013年度、2014年度、2015年1-9月，公司房地产业务毛利率分别为34.33、30.91、23.49和29.65，呈波动下滑趋势。2014年毛利率下降较多的具体原因系该年度公司销售的产品结构中，毛利率较高的商业类项目结构占比下降以及2014年上半年，公司面临严峻的房地产销售环境实施了销售优惠政策所致。虽然公司目前的项目储备规模足够支持未来3-5年的发展，并且在规模发展的同时注重对高毛利产品的开发及市场推广，但未来公司住宅、商业等不同业态产品的结算结构仍会因项目储备、开发方案、销售进度等因素而发生变化，导致公司房地产综合毛利率相应波动，并进而使本期债券的投资者面临一定的本息偿付风险。
十三、发行人房地产业务以“城中村改造”与“旧城改造”项目为主，截至2015年9月30日，公司“城中村改造”、“旧城改造”项目储备面积（指已取得土地证规划可售面积减除已销售结转面积）为194.62万平方米，占公司项目储备面积的比例达到41.32，为公司未来房地产业务收入提供了较为稳定的基础。
武汉市住房保障和房屋管理局于2013年9月26日出具了《市房管局关于将福星惠誉城中村及旧城改造项目纳入棚户区改造范围的回函》并明确了对公司“城中村改造”项目的支持；2014年2月12日，湖北省住房和城乡建设厅鄂建函[2014]69号《关于武汉市江岸区红桥村等4个棚户区改造项目纳入全省棚户区改造计划的复函》，同意武汉市《关于将福星惠誉地产有限公司红桥村等4个项目纳入全省棚户区改造计划的函》，将由福星惠誉房地产有限公司实施江岸区红桥A包等4个片区棚户区改造项目纳入湖北省201
