签订的《资产评估委托合
同》。
（二）法律依据
1.
《中华人民共和国公司法》（
2013
年
12
月
28
日第十二届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议通过修订，自
2014
年
3
月
1
日起施行）；
2.
《中华人民共和国物权法》（
2007
年
3
月
16
日第十届全国人民代表大会第五次会
议通过，自
2007
年
10
月
1
日起施行）；
3
.
《中华人民共和国证券法》（
2014
年
8
月
31
日第十二届全国人民代表大会常务委
员会第十次会议通过修订）；
4
.
《中华人民共和国资
产评估法》（
2016
年
7
月
2
日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第二十一次会议通过，自
2016
年
12
月
1
日起施行）；
5
.
《中华人民共和国城市房地产管理法》（
1994
年
7
月
5
日中华人民共和国主席令
第
29
号，
1995
年
1
月
1
日起施行；
2019
年
8
月
26
日十三届全国人大常委会第十二次会
议表决通过关于城市房地产管理法第三次修正的决定，自
2020
年
1
月
1
日起施行）；
6
.
《中华人民共和国土地管理法》（
2004
年
8
月
28
日中华人民共和国主席令第
28
号（第二次修正），
1999
年
1
月
1
日起施行；
2019
年
8
月
26
日十三届
全国人大常委会
第十二次会议表决通过关于土地管理法第三次修正的决定，自
2020
年
1
月
1
日起施行）；
7
.
《资产评估准则基本准则》（财资
[2017]43
号）
。
（三）准则依据
1
.
《资产评估职业道德准则》（中评协
[2017]30
号）；
2
.
《资产评估执业准则
——
资产评估程序》（中评协
[201
8
3
6
号）；
3
.
《资产评估执业准则
——
资产评估报告》（中评协
[201
8
3
5
号）；
4
.
《资产评估执业准则
——
资产评估委托合同》（中评协
[2017]33
号）；
5
.
《资产评估执业准则
——
资产评估档案》（中评协
[201
8
3
7
号）；
6
.
《资产评估执业准则
——
资产
评估方法
》（中评协
[201
9
3
5
号）；
7.
《资产评估执业准则
——
不动产》（中评协
[2017]38
号）；
8
.
《以财务报告为目的的评估指南》（中评协
[20
1
7]
45
号）；
9
.
《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协
[2017]46
号）；
10
.
《资产评估价值类型指导意见》（中评协
[2017]47
号）；
11.
《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协
[2017]4
8
号）
；
12
.
《投资性房地产评估指导意见》（中评协
[20
17
53
号）；
13.
《城镇土地估价规程》
（
GBT18508
2014
）
；
14.
《房地产估价规范》
（
GB50291
2015
）。
（四）权属依据
1.
委托人及产权持有者营业执照；
2.
《不动产权证书》；
3.
《房屋所有权证》；
4.
《国有土地使用证》；
5.
《建设工程
竣工验收备案表
》；
6.
房屋租赁合同等。
（五）取价依据
1
.
原环境保护部《房屋完损等级评定标准》；
2.
房地产
市场调查资料；
3.
评估人员现场勘察记录工作底稿。
七、评估方法
根据资产评估
方法
准则
、《以财务报告为目的的评估指南》和《投资性房地产评估
指导意见》
的有关规定，
执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型。
资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规
定，选择评估方法。
由于可以从房地产市场获取与评估对象具有可比性的房地产市场交易案例，故适于
选用市场法进行评估；由于收益法测算结果和真实市场价值有一定差异，市场法评估结
果更贴近于真实市场价值，故不适于选用收益法进行评估。
◆
市场法
市场法又称市场比较法、比较法，是将评估对象与在估价时点的近期发生过交易的
类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取评
估对象价值
的方法。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场法适用的对象是具有交
易性的房地产；适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似
房地产的交易。
评估方法为首先选取三个与评估标的物同区域、同类型房地产的近期交易案例
A
。
B
。
C
，与评估标的物在交易情况、交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析
确定修正系数，分别得到修正后的单价。
修正后的单价（
A
。
B
。
C
）
＝
比较实例房地产价格（
A
。
B
。
C
）
×
交易情况修正系数
×
交易日期修正系数
×
区域因素修正系数
×
个别因素修正系数
然后再取三者
的平均价格，即得到评估标的物评估单价。
评估标的物评估单价
＝
[
修正后单价（
A
）
修正后单价（
B
）
修正后单价（
C
）
/3
评估标的物评估值
＝
评估单价
×
建筑面积
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序实施过程介绍如下：
（一）明确资产评估业务基本事项
受理资产评估业务前，公司业务负责人与委托人的授权代表进行交流，了解并明确
资产评估业务基本事项，包括产权持有者以及委托人以外的其他资产评估报告使用人。
评估目的、价值类型、评估对象和评估范围、评估基准日、资产评估报告使用范围、资
产评估报告提交期限及方式、评估服务费
及支付方式、委托人与资产评估机构及其资产
评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
（二）订立资产评估委托合同
公司对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后，于
2020
年
6
月
30
日
与委托人签订《资产评估委托合同》，明确双方各自承担的责任和义务，正式受理该项
资产评估业务。
（三）编制资产评估计划
评估计划是明确评估技术思路，合理安排人员、突出项目重点、防止出现评估疏漏
的保证。根据本项目的具体情况，制定了资产评估操作方案和计划，拟定收集资料提纲。
根据评估计划和评估方案，组建评估小组成员，执行本次评
估任务。
（四）进行评估现场调查
在企业申报并全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产进行了核实。
核实资产包括
房屋建筑物
类资产，核实内容主要为核实资产产权、数量、使用状态及其
他影响评估作价的重要因素，主要步骤如下：
1.
指导产权持有者填表和准备应提供的评估资料。评估人员指导产权持有者的财务
与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按要求填
写
“
资产评
