（2）行业集中度逐步提高，但仍然处于较低水平
近年来，宏观调控加速了房地产企业优胜劣汰，我国房地产行业集中度逐步提高。2007年至2014年间，我国房地产销售排名前十企业的市场份额由不足8％提升至17．19％，在房地产行业逐步迈入平稳发展新常态，市场竞争更趋激烈的情况下，行业的集中度进一步加强，市场份额将更加集中于领先梯队企业。但是，相对美国、香港等发达国家或地区的房地产市场而言，我国房地产行业集中度仍然较低。以美国为例，进入20世纪90年代以来，美国房地产企业经过兼并、重组，房地产行业集中度日益提高。以房屋销售套数计算，排名前5位的房地产企业的市场份额从1991年的3．80％提升到2009年的逾20％。目前我国前五大开发商市场占有率仅为11％左右，参考成熟房地产市场的历史经验，龙头企业仍有相当大的成长空间。
（二）发行人的竞争优势
1、卓越的战略管理能力
发行人具备准确的市场前瞻性和战略规划能力，面对行业多变的发展形势，公司始终坚持战略方向不动摇，并根据市场及时把握经营形势，迅速调整经营策略，灵活把握经营力度，始终保持稳定健康发展。发行人战略定位为致力于打造中国地产长城，成为房地产领导企业和领导品牌，并围绕这一目标确定了经营方针和蓝图，提出了“三个为主、两个结合”的发展战略，并根据市场发展形势，于2010年将发展战略进行了完善，最终提出“三个为主，三个结合”的发展战略，形成了以房地产主业为主，适度拓展相关行业；以省会城市和中心城市为主，逐步向二、三线城市辐射；以住宅开发为主，有计划地拓展国家中心城市的商业地产的发展模式。同时，坚持开发性收入和经营性收入相结合、资产经营和资本经营相结合、坚持扩大经营规模与提高开发效益相结合。
最近三年及一期，发行人坚决贯彻战略方针，坚持“三个为主”的经营开发战略，使公司得到了稳健可持续的发展。公司坚持住宅开发为主，坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。最近三年及一期内，公司住宅产品占比超过公司房地产开发产品的80％，其中144平方米以下刚需产品占比超过90％，坚持住宅产品为主的策略使得公司报告期内的年度销售金额稳步上升，从2012年的1，017．39亿元稳步上升到2014年的1，366．76亿元，在国家进行调控的背景下仍然保持稳健持续的增长。公司坚持一、二线为主的房地产开发策略，截至2014年末，公司待开发面积中一、二线城市占比约为73．2％；在建拟建项目待售面积中一、二线城市占比约为77．3％，公司重点布局的一、二线城市表现突出，从而带动区域内城市群发展。2014年度，珠三角城市群销售规模首次突破400亿元大关，长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部城市群销售规模分别超过150亿元。随着房地产行业区域增长分化日趋明显，公司的战略方针使得公司在行业调整过程中处于强有力的竞争地位，抗风险和持续盈利能力进一步得到提高。
同时，发行人持续推进“三个结合”的发展方式，在风险可控的前提下，注重公司开发效益的提高，持续拓展商业物业的规模，大力促进养老地产等业务的发展，并勇于在资本市场上进行尝试，发展公司下属的房地产基金。2015年4月，发行人发布“5Ｐ”战略，进一步明确未来在养老地产、环保建筑、社区Ｏ2Ｏ、移动应用、海外地产拓展等方向的发展。公司通过多元化的产业布局，使收入结构从单纯依赖住宅产品销售转向销售收入与运营收入协调发展，进一步提高了经营的抗风险能力。
2、突出的品牌影响力
发行人是国务院国资委管理的大型中央企业保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是保利集团房地产业务的主要运作平台。发行人坚持“和者筑善”的品牌理念，致力于“打造中国地产长城”，其诚信、负责任的品牌形象得到社会的广泛认可。2014年末，发行人品牌价值达306．8亿元，2010－2014年连续五年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”，2009－2014年连续六年荣获国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合评选的中国房地产百强企业综合实力前三名。
3、优质、丰富的项目资源
发行人具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、合作开发等灵活的拓展方式获取项目资源。发行人以一、二线中心城市为主的区域布局和中小户型普通住宅的产品定位迎合了刚需人群的居住需求，使得公司在市场波动中拥有较强的抗风险能力。2012年度、2013年度和2014年度，发行人面积144平方米以下的住宅销售套数占比分别超过92％、93％和90％。截至2015年9月30日，发行人在建、拟建项目总占地面积4，550万平方米，可售容积率面积9，327万平方米，待开发面积5，021万平方米，其中一、二线城市占比超过74％，为公司的持续发展奠定坚实基础。
4、高效的管理能力和强大的执行力
发行人管理团队具有丰富的项目运作经验，具备在各种市场环境下实现企业平稳健康发展的能力。同时，发行人将军旅文化与现代企业管理相融合，形成了独具特色的优秀企业文化，管理队伍具备强大的凝聚力和高效的执行力。发行人扁平化的管理模式保证了公司快速高效的决策，公司总部重点把握人员配置、项目立项、资金调配和品牌管理四大方面，子公司在具体经营中享有充分的自主权，可有效地突破管理规模瓶颈，实现公司的持续快速发展。
5、健全的法人治理结构
科学健全的法人治理结构和内控制度保证了公司的持续健康稳定发展。发行人严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权。同时发行人形成了公司本级和下属公司二级治理架构，规范下属公司法人治理制度建设，严格审批授权，不断提升集团内部整体法人治理水平。
6、多元化的外部融资渠道
凭借雄厚的经营实力，发行人积极开拓多元化的融资渠道，在稳固传统银行合作渠道的同时，公司不断尝试各类直接融资渠道，进一步优化公司融资结构，降低公司融资成本。
通过与金融机构的密切合作，发行人与、、、、、、、等国内主要商业银行均建立了稳固的战略合作关系。最近三年，发行人净新增金融机构借款分别为143亿元、191亿元和231亿元。
作为Ａ股上市公司，发行人充分利用境内资本市场的融资优势，通过境内资本运作持续优化资本结构，降低融资成本。目前，发行人已分别完成21亿元ＩＰＯ、70亿元公开增发Ａ股股票、93亿元公司债券、80亿元非公开发行Ａ股股票和70亿元中期票据发行，累计完成股权融资171亿元、债券融资163亿元。同时，发行人积极开拓境外资本市场融资渠道，于2013年和2014年在境外分别发行5亿美元债券，并获得标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司分别给予的“ＢＢＢ＋”、“Ｂａａ2”、“ＢＢＢ＋”主体信用评级。
（三）发行人主营业务情况
1、发行人的经营范围
发行人的经营范围：房地产开发经营；物业管理；房屋租赁；建筑物拆除（不含爆破作业）；房屋建筑工程设计服务；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；建筑工程后期装饰、装修和清理；土石方工程服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；酒店管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）。
2、发行人的主要产品和类型
发行人坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐渐形成了康居Ｈｅａｌｔｈ、善居Ｑｕａｌｉｔｙ、逸居Ｃｌａｓｓｉｃａｌ、尊居Ｇｌｏｒｙ四大产品系列，涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的创新格局，覆盖中高端住宅、公寓等多种物业形态。
发行人开发商业物业涵盖写字楼、酒店、商贸会展、购物中心等，具备多品类物业综合开发的实力。
3、发行人主营业务情况
（1）营业收入分析
发行人坚持普通住宅产品定位和快速周转开发策略，依托专业的开发能力和强大的品牌声誉，并通过创新销售模式积极抢占市场，销售业绩持续稳步增长，为公司结算收入和利润的增长打下了坚实的基础。
最近三年，发行人分别实现主营业务收入6，887，411．77万元、9，234，069．61万元和10，903，298．56万元，年均复合增长率达到25．82％。总体来看，近年来发行人主营业务收入呈现出快速增长的趋势；同时发行人千亿元级的收入规模也反映了其作为我国领先的房地产开发企业的行业地位。
最近三年及一期，发行人主营业务收入构成情况（按板块）如下表所示：
表3－10最近三年及一期发行人主营业务收入构成情况（按板块）
单位：万元
房地产开发是发行人的核心业务板块。最近三年，发行人房地产开发业务分别实现营业收入6，631，447．37万元、8，928，998．42万元和10，558，719．91万元，对同期主营业务收入的贡献分别为96．28％、96．70％和96．84％。
发行人其他收入包括建筑安装收入、物业管理收入、展览服务收入、酒店经营收入等。最近三年，发行人分别实现其他收入255，964．40万元、305，071．19万元和344，578．65万元，对同期主营业务收入的贡献分别为3．72％、3．30％和3．16％。
2015年1－9月，发行人实现主营业务收入6，334，142．93万元，其开发业务收入6，017，372．58万元，对同期主营业务收入的贡献为95．00％；其他收入316，770．35万元，对同期主营业务收入的贡献为5．00％。
最近三年，发行人主营业务收入构成情况（按区域）如下表所示：
表3－11最近三年发行人主营业务收入构成情况（按区域）
单位：万元
发行人主营业务收入中广东、上海、北京、四川等核心区域占比较高，与发行人布局主要经济中心区域的战略相符合。最近三年，发行人在广东、上海、北京、四川等核心区域实现的主营业务收入合计分别为3，502，105．86万元、5，336，327．46万元和6，059，504．33万元，对同期主营业务收入的贡献分别为50．84％、57．79％和55．57％。
（2）营业成本分析
最近三年及一期，发行人发生的主营业务成本分别为4，395，620．70万元、6，265，488．54万元、7，411，046．21万元和4，115，148．51万元。总体来看，最近三年及一期发行人发生的主营业务成本发展趋势与实现的主营业务收入发展趋势基本保持一致。
最近三年及一期，发行人主营业务成本构成情况（按板块）如下表所示：
表3－12最近三年及一期发行人主营业务成本构成情况（按板块）
单位：万元
最近三年及一期，发行人房地产开发业务分别结算营业成本4，294，215．29万元、6，138，595．86万元、7，251，031．89万元和3，967，634．29万元，对同期主营业务成本的贡献分别为97．69％、97．97％、97．84％和96．42％。
从房地产开发业务成本构成情况来看，最近三年，发行人结算的房地产开发项目土地成本分别为1，640，075．28万元、2，698，612．89万元和3，314，307．24万元，在同期房地产开发业务成本中的占比分别为38．19％、43．96％和45．71％。
最近三年，发行人房地产开发业务成本构成情况如
