（3）评估测算过程
通过市场调查并查询有关杭州市房地产租售信息，经比较选择建筑结构用途、地理位置相近、处于相同供求圈的三个比较实例。
案例名称元茂大厦6层深蓝广场写字楼15层西湖国际科技大厦1层
特征要素
交易价格（元/㎡）23,00023,58823,000
建筑规模建筑面积≤5万平方米，小型建筑面积≥10万平方米，大型建筑面积5-10万平方米，中型
结构钢混钢混钢混
地理位置次干道路；临文二西路主干道路；临上塘高架路次干道路；临文二路
案例名称元茂大厦6层深蓝广场写字楼15层西湖国际科技大厦1层
特征要素
价格内涵房地价值房地价值房地价值
交易时间2019-082019-082019-08
交易情况正常正常正常
房屋用途办公办公办公
总楼层高层；21层高层，19层高层，19层
装修状况简装一般精装一般精装
根据估价对象的宗地条件,影响估价对象价格的主要因素有：交易时间、交易情况、区域因素、个别因素，估价对象与比较实例的比较因素。根据比较因素指数计算比较因素修整系数，比较系数=被评估房地产条件指数÷可比实例条件指数，修正后的比较价格如下表列示：
项目元茂大厦6层深蓝广场写字楼15层西湖国际科技大厦1层
交易均价（元/平方米）23,00023,58823,000
修正系数1.08630.95460.9825
修正后比准价格24,985.0022,517.0022,598.00
评估单价（元/平方米）23,400.00
比准价格的确定=（案例1比准价 案例2比准价 案例3比准价）÷3=2.34万元/平方米（取整）
评估值=建筑面积×评估单价=1,149.48平方米×2.34万元/平方米=2,689.78万元。
房屋建筑物评估增值的主要原因是委估房地产取得时间较早，房地产市场价格整体上涨，故导致评估增值。
4、结合账面价值、评估价值、可比交易案例，说明交易对价的公允性
因浙江海虹未开展业务，主要资产为房屋建筑物，故选择主要资产为房屋建筑物的交易对象查看其资产基础法评估情况。可比交易案例详见本回复报告“问题4”回复之“二、（一）4、结合账面价值、评估价值、可比交易案例，说明交易对价的公允性”部分内容。
本次浙江海虹100股权交易对价为为评估值1,377.76万元，评估增值1,837.70万元，增值率为399.55，主要是企业房产购置时间、所处区域差异等因素导致。且对主要资产房屋建筑物的评估，运用市场法选取了3个可比交易案例参考，故本次交易评估值具有可比性，因此交易评估价值具有合理性。
本次浙江海虹100股权交易对价为评估值1,377.76万元，本次交易定价公允。
（三）购买神州博睿99.01合伙份额的评估
针对公司购买神州博睿99.01合伙份额的交易，公司委托北京中同华资产评估有限公司对神州博睿股权价值进行评估，并出具了《中国国新基金管理有限公司拟合伙人权益转让涉及的神州博睿合伙人全部权益价值评估项目》（中同华评报字（2019）第021032号）。该次评估的评估基准日为2019年4月30日，采用的评估方法为资产基础法。
1、评估方法
本次评估选用的评估方法为：资产基础法。评估方法选择理由如下：
选取资产基础法评估的理由：由于神州博睿资产负债表内及表外各项资产、负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。此外在对神州博睿评估时，针对核心资产可供出售金融资产（持有神州医疗的股权）采用最近融资价格法和收益法两种评估方法分别进行了评估。
未选用市场法评估的理由：由于神州博睿属非上市公司，主要资产系持有的神州医疗的股权，其占企业资产总额比重较大，同行业和类似行业中与神州博睿经营范围、资产规模及结构、财务状况等方面相类似的企业收购案例较少，相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难以取得，故本次评估未采用市场法。
未选用收益法评估的理由：神州博睿是专为投资神州医疗而设立，无其他经营活动，账面持有的神州医疗股权计入可供出售金融资产科目核算，影响利润的项目主要为财务费用；2018年度、2019年1-4月，账面财务费用分别为-5.26万元、0.19万元，净利润分别为5.08万元、-0.19万元；故不适用收益法。
2、评估结果
评估基准日，归属于母公司的股东全部权益的评估值为37,609.89万元，账面值为37,509.89万元，评估增值100.00万元，增值率为0.27。评估结果汇总表如下所示：
单位：万元
项目账面价值评估价值增减值增值率
ABC=B-AD=C/A×100
流动资产2,009.892,009.89
非流动资产35,500.0035,600.00100.000.28
其中：其他非流动资产35,500.0035,600.00100.000.28
资产总计37,509.8937,609.89100.000.27
负债总计00
净资产（所有者权益）37,509.8937,609.89100.000.27
3、评估过程及合理性
神州博睿主要资产为其他应收款、其他非流动资产（可供出售金融资产），评估增值100.00万元是可供出售金融资产的增值，以下主要说明可供出售金融资产对应的关键评估参数选取依据及合理性：
可供出售金融资产是神州博睿对神州数码医疗科技股份有限公司的股权投资。形成时间为2018年4月27日，账面余额为35,500.00万元，未计提投资跌价准备。
根据《私募投资基金非上市股权投资估值指引（试行）》指引，对神州医疗分别采用了参考最近融资价格法和收益法两种方法进行评估，考虑到神州医疗属于初创型企业，参考最近融资价格法价格应该具有合理性；同时神州医疗布局医疗大数据、医疗信息化、精准医疗等行业，同国家癌症中心签订合同，未来具有较好的盈利预期，收益折现法同样具有合理性。
（1）市场法
神州医疗属于初创型企业，市场法评估参考最近融资价格，并根据神州医疗主要业务指标自融资时点至评估基准日的变化，对融资价格进行调整。
2018年，神州医疗进行了A轮融资，神州博睿以每股人民币16.8696元的价格认购发行的2,104.3709万股普通股股份，融资完成后，神州医疗投后估值为32.3亿元。以此A轮融资完成后，神州医疗总估值为32.3亿元为基数。对交易情况、财务指标、企业经营等实际情况进行比较后，修正比较价格如下：
比准价格=A轮融资投后价值×交易情况修正×财务指标修正×企业经营修正×宏观因素修正=32.3×1.04×1.0506×1.04=32.3×1.1363×10000=367,000.00万元（取整）
经评估，被投资单位参考最近融资价格法的评估结果为367,000.00万元。
（2）收益法
本次收益预测系采用自由现金流量折现法，采用合理的假设预测被投资企业未来现金流及预测期后的现金流终值，采用合理的折现率将上述现金流及终值折现至估值日得到被投资企业相应的企业价值。
①采用的模型
自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有投资者现金流量，对应的折现率为加权平均资本成本，评估值内涵为企业整体价值。
基本公式为：
EBD
式中：E为被评估单位的股权的市场价值，D为付息负债的市场价值，B为企业整体市场价值。
BPCi
式中：P为经营性资产价值，ΣCi为评估基准日存在的非经营性资产负债（含溢余资产）的价值。
n
P
Ri
i
P
i1(1r)(1r)
n
n
式中：Ri：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；r：折现率；Pn：终值；n：预测期。
企业自由现金流量=净利润＋折旧/摊销＋税后利息支出－营运资金增加－资本性支出
②各参数的确认
A.各期收益预测（Ri）
a.收益年限的确定
在对企业收入成本结构、资本结构、资本性支出、投资收益和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素，以及根据与国家癌症中心签署的《建设-运行-移交（BOT）协议》确定预测期为17年，收益期为无限期。
本次评估将预测期分二个阶段，第一阶段为2019年5月1日至2036年12月31日；第二阶段为2037年1月1日直至永续。
b.营业收入、营业成本的确定
神州医疗的主营业务分为医疗信息化业务、医疗云业务、医疗大数据业务和精准医疗业务，有雄厚的科研和开发能力，经历初创期后，会进入增长期。根据企业现存业务合同、已有意向以及拟投标情况对2019年各项业务收入进行预测，2019年医疗大数据业务收入约为7,000.00万元、精准医疗业务收入约为2,000.00万元、医疗信息化业务收入约为7,000.00万元、医疗云业务收入约为1,500.00万元；2020年及以后年度企业根据各项业务的行业发展水平考虑一定增长率进行预测。
神州医疗各项业务的主营业务成本主要为人工成本、设备采购成本及外包工程成本，毛利率比较稳定，故本次预测参考2018年度毛利水平，同时根据未来业务规划进行预测。
经预测，2020年至2036年期间，收入平均值为189,521.78万，净利润平均值为32,075.85万，经营现金流平均值为34,206.95万。
B.折现率的确定
总资本加权平均回报率利用以下公式计算：
E
WACCReRd
DE
D
DE
1T)其中：WACC为加权平均总资本回报率；E为股权价值；Re为期望股本回报率；D为付息债权价值；Rd为债权期望回报率；T为企业所得税率。
根据计算结果，总资本加权平均回报率为10.7，将其作为深圳医疗的评估折现率。
C.非经营性资产负债ΣCi的确定
对于非经营性负债和非经营性资产中的溢余资金、其他应收款、其他流动资产、其他应付款等，按审计后的账面值确定为评估值；对递延收益，按审计后的账面值乘以所得税税率确定评估值。非经营性资产负债账面价值57,308.03万元，评估值57,394.74万元。
D.付息负债的确定
付息负债为长期应付账款87,342.67万元，评估值共计87,342.67万元。
③收益法评估结论
深圳医疗股东全部权益价值收益法的评估结果为：
全部股东权益价值=经营性价值 非经营性资产负债-付息负债=321,551.87 57,394.74-87,342.67=291,600.00万元（取整）。
（3）可供出售金融资产评估结果
本次估值结果取两种评估方法结果的综合评估值作为深圳医疗全部权益的价值，其中市场法评估值占比50，收益法评估值占比50。
神州医疗股东全部权益价值=367,000.00×50 291,600.00×
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