2010-2015年前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况
数据来源：中国房地产测评中心
（五）温州市房地产市场概况
公司目前营业收入主要来自房地产开发销售以及持有物业，主要集中在温州市，因此公司业务经营受温州市区域经济发展情况和房地产行业整体运行情况、行业政策影响较大。
1、温州市房地产行业运行基本情况
从房地产领域来看，温州市2014年全年房地产开发完成投资额808.88亿元，比上年增长10.1。房地产开发投资占限额以上固定资产投资比重为26.5，比上年回落1.5个百分点。全市房屋施工面积4,672.84万平方米，增长10.2；竣工面积539.99万平方米，增长47.1。全年全市商品房销售面积420.17万平方米，比上年增长20.1，其中住宅销售面积383.47万平方米，增长20.8。2015年房地产开发完成投资额766.29亿元，比上年下降5.3。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.2，比上年回落4.3个百分点。全市房屋施工面积4,650.82万平方米，下降0.5；竣工面积597.72万平方米，增长10.7。全年全市商品房销售面积525.57万平方米，比上年增长25.1，其中住宅销售面积456.95万平方米，增长19.2。
2015年7月，温州市住建委发布温州上半年房地产市场运行情况。2015年上半年，特别是2015年4月温州市政府出台《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（温政发[2015]27号）以来，温州市在土地供应、税收支持等方面推进温州市的房地产行业健康发展。在政策利好和经济形势好转的共同作用下，温州房地产市场呈现出“两升一稳一降”的良好态势，市场预期趋于稳定，市民购买自住性和改善性住房的积极性逐步提高。
2、温州市房价变动情况
自2011年以来，温州市房价经历了明显的波动过程。根据Wind资讯样本住宅平均价格数据，2011年，温州市样本住宅平均价格达到最高点21,083.00元/平方米，而此后，房价持续下降，截至2014年底，温州市样本住宅平均价格达到13,009.00元/平方米。进入2015年，温州市房价基本平稳，并呈微幅上升态势，截至2015年底，温州市样本住宅平均价格达到13,184.00元/平方米，具体如下图所示：
温州市样本住宅平均价格变化情况
单位：元/平方米
资料来源：Wind资讯
3、温州市房地产行业运行情况
2015，温州市围绕“控制土地投放、创造有效需求、稳定住房消费”目标，通过加强住宅建设用地供应管理，积极实施购房补贴和贷款优惠措施、全力推进房屋征收安置和住房保障的货币化，切实促进商品住房库存去化，市场总体呈现“价稳量放、库存去化周期大幅下降”的良好态势。
2015年，温州市商品房销售量持续回升，全市销售商品房43591套，同比上升8.17；建筑面积526.09万平方米，同比上升19.32。其中温州市区销售商品房16944套，同比上升14.71；建筑面积186.74万平方米，同比上升42.47。
2015年，温州市二手房市场成交活跃，全市完成存量房交易38899套，同比上升33.33；建筑面积614.59万平方米，同比上升25.08，其中温州市区完成存量房交易20940套，同比上升34.32；建筑面积294.79万平方米，同比上升21.72。
2015年，温州市住宅价格稳中趋升，根据国家统计局2015年12月份公布的70个大中城市住宅销售价格指数变动情况，温州市价格指数环比已呈现持续9个月回升态势，11月、12月同比均上升，12月新建商品住宅价格指数和二手住宅价格指数环比分别上升0.5和0.2，同比分别上升1.8和1.6。
2015年，温州市库存去化周期缩减，截至2015年12月末，全市累计库存待售商品住房40102套，同比下降7.07；建筑面积547.38万平方米，同比下降4.40，其中市区商品住房6884套，同比下降40.88；建筑面积94.57万平方米，同比下降36.42。按照前12个月平均销售面积计算，全市商品住房去化周期为15.26个月，市区去化周期比去年下降了一半，为8.2个月，商品住房库存压力得到了有效化解。
总体看，2015年温州市经济保持平稳增长，居住类商品住宅价格较往年有所增长，房地产领域各项数据都有一定的好转；温州市房地产在经历持续的价格下滑之后，2015年房价基本稳定，并有小幅回升趋势。
（六）行业发展趋势
1、房地产市场投资额由高速增长状态进入平稳增长的新常态
未来我国房地产业正在进入过渡期。过渡期的两大市场特征分别是投资增速放缓和价稳量增。2013年全国房地产投资增速为19.79，2014年增速为10.5。投资增速放缓显著低于2000年到2011年繁荣期的平均25.69的水平。即使进入2015年，中国房地产市场逐步企稳回暖，但是已经告别过去的高速增长的“黄金”时代，逐步进入理性的“白银”新常态。
2、市场主基调以消化库存为主
受制于限购政策对购房需求的抑制，北上广深等一线城市整体市场仍将平稳。若限购政策有所松动或货币信贷刺激力度进一步显著加大，一线城市庞大的潜在需求有望迅速释放消化库存，成交回升将随之带动价格上行。但是对于大部分二三线城市目前库存压力较大，在政策支持线，市场需求逐步入市后将消化现有库存。
3、强者恒强，行业集中度进一步提升
房地产行业加速洗牌，集中度上升，全国前10名和前20名房地产企业销售额度占比和销售面积占比都在逐年增加。到2015年前10名房地产企业和前20名房地产企业销售额占比分别提高到17.05和23.06。同时龙头房企由于自身良好的信用资质，再融资方面也有天然的优势，面对日益激烈的行业竞争，龙头房企凸显出更强的优势。中小房企的劣势不断加大，部分中小房企开始谋划退出房地产业务。
4、城镇化成为房地产行业未来发展的驱动力
随着经济的发展，我国城镇化水平存在较大的提升空间。随着城镇化的推进，城市人口的增长，不断增加的城市住宅需求是维持城市住宅发展的基本动力。城镇化的推进为房地产行业带来新增城市人口的需求，同时，旧房拆迁、老城改造也会带来补偿需求。
十、发行人的行业地位及竞争优势
（一）发行人所处行业地位
发行人作为国内一家以房地产（中、高端商品住宅）开发为主营业务的中型房地产开发企业，公司业务主要集中在温州及周边地区，在上海、温州、苏州、杭州等地拥有50余家子公司，主营产品涵盖中、高端住宅、联排洋房、商业综合体等多种业态，公司主要以“中梁”为品牌进行项目开发运营。近几年，公司获得以下殊荣：2013年成为温州首家销售破百亿房地产公司；2013年荣登中国房地产百强企业，排名59位；2014年再次蝉联中国房地产百强企业，位列56位；2015年以第3名的品牌价值表现荣膺“2015中国华东房地产公司品牌价值TOP10”。同时再次蝉联中国房地产百强企业，位列49位。
公司秉承“团结、务实、专业、创新”的企业精神，以践行“创建美好家园、和谐人居”的理念，先后在苏州、温州、上海等地成功开发了近五十个住宅及商业项目。经过20余年的不懈努力，公司现已成为长三角区域内的新锐势力和强势品牌。
（二）发行人的竞争优势
1、地区经济环境优势
发行人主要业务集中于长江三角洲地区。长江三角洲是中国第一大经济区，中央政府定位的中国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要国际门户、全球重要的先进制造业基地、中国率先跻身世界级城市群的地区。长三角的上海、苏州、杭州、南京、苏州、嘉兴、绍兴、常州、宁波、金华等城市进入《中国城市房地产市场发展前景排行榜》前50名榜单，占前50名比例为20，充分显示出长三角房地产发展的良好的前景。这些城市除了金华之外，集中在沪宁、沪杭、杭甬Z字形发展轴线。
2、区域内行业龙头优势
公司房地产开发经验丰富，主要以“中梁”的品牌进行运营，在华东地区尤其是温州等地具有较好的品牌效应。公司主要代表项目包括温州的中梁？国宾一号、中梁？香缇半岛、中梁？滨江九里、中梁？中央公馆、中梁？公馆1号、中梁？橡树湾和中梁？天域，上海的香缇公馆、英伦印象和海伦国际，苏州的中梁？天御等，以上均为区域内具有代表性的中、高端住宅项目。作为温州区域的行业龙头企业，公司2013-2014年连续2年入围“中国房地产百强企业”，成为温州地区唯一一家进入百强名单的企业。
3、开发效率优势
公司坚持快周转策略，项目开发过程依照“5-9-12-15-30”原则，即拿地后5个月内开工、9个月内开盘、12个月现金流回正或土地款缴清后6-8个月现金流回正。该策略使得公司周转率远高于行业平均水平，有利于公司在市场变化中保持较强的竞争力。
尽管2013-2015年温州市商品房价格持续下滑，但公司坚持快周转的方式进行开发，营业收入仍保持较快的增长速度，三年复合增长率达到26.54；2015年公司实现营业收入91.12亿元，同比增长18.64。同时，公司净利润相应保持较快增长速度，三年复合增长率达到3.76；2015年，公司实现净利润8.05亿元。
4、人才优势
截至2015年12月第，公司在职员工872人。从学历构成上来看，发行人的员工超过80拥有本科及以上学历，超过20管理人员拥有硕士及以上学历。多数管理人员毕业于复旦大学、浙江大学、同济大学、浙江工业大学、中南财经政法大学等知名高校。核心岗位员工拥有10年以上工作经验的占87左右，管理团队成员来自标杆企业的占50以上；此外，公司员工平均年龄在33岁左右，是一家年轻有创新能力的公司。
5、良好的融资能力
发行人具有较强的融资能力，与国家开发银行、工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、交通银行等多家国内大型金融机构建立了长期稳定的合作关系，无欠息、逾期、拖欠等情况，融资能力突出。
（三）公司经营方针及战略
未来几年，公司将继续以房地产开发为主业，同时布局金融业务板块，在大资管时代依托地产金融进行资源和资本整合，大力推进主业发展；构建“品质地产 区域聚焦 轻资产”的战略发展布局；发挥中梁品质优势，严格执行品牌规范，塑造中梁品牌；增强企业整体盈利能力，迅速扩大主业经营规模和提高经营效益。具体如下：
1、公司未来将进一步完善法人治理结构、组织管控和制度流程体系，重点加强风险管理和信息化系统建设、企业文化建设和团队建设。
公司将秉承齐抓共管、梳理结构、优化流程、加强建设的原则，进一步加强制度建设和内部监督机制，确保经营风险可控。打造法律风险控制体系，同时加强企业文化建设、提升内部凝聚力和向心力，使公司员工以更大的热情投身中梁事业。
2、公司未来在城市选择上，将继续坚持区域聚焦的发展战略，完善区域布局，并在布局的区域建立核心竞争力。
一方面，公司继续加强和巩固温州区域已取得的龙头地位；另一方面，对于新进入的城市，如金华、义乌等，积极而谨慎的寻求更多的发展空间，尽快形成竞争优势和取得领先地位。同时，公司也将继续审慎地寻求进入新的一线城市和二线核心城市的机会，合理补充优质的土地储备，不断完善公司的战略布局。
3、公司未来在产品战略上，将继续坚持“高端精品 改善刚需”的多层次战略。
公司将不断优化产品发展战略，与时俱进，加强产品的研发和创新力度，提高标准化产品的固化能力。公司已经建立了一系列品牌产品线，未来更需要坚持标准化开发，严格控管每项指标和服务要求，积极向标杆性房企的品牌产品靠拢，力争在长三角区域夯实中梁独有的品牌产品核心竞争力。
4、公司未来将积极创建多元化的融资渠道和多层次的资金供给，提高资金周转率，确保资金链安全。
公司未来将继续加强财务部门和融资部门的协作，优化资源整合，在与原有战略伙伴合作的基础上，突破性地引入更多合作机会，形成合作方相互竞争的格局，实现资源优化的提升。同时继续实行创新融资，广泛建立资金池，密切关注基金投资机会，以期为公司实现快速发展提供强有力的资金后盾。
5、公司未来还将继续
