董事魏光洲：男，1977年出生，研究生学历。2000年9月至2009年11月就职于温州市规划局副科级干部；2009年11月至2012年1月任温州市温海办副处长；2012年1月至2013年4月任公司副总经理；2013年5月至2014年7任温州公司常务副总经理；2014年8月至2014年12月任温州公司总经理；2015年1月至2015年7月任公司项目管理中心总经理。现任公司董事、副总裁兼中心区域公司董事长。
董事顾继伟：男，1981年出生，本科学历。2003年至2006年5月就职于深圳市华为技术业务分析部；2006年6月至2008年3月任卓越集团流程与信息部经理；2008年3月至2011年3任大连万科地产运营部经理；2013年2月至2013年8月任金地西北区域运营中心负责人；2013年8月至2014年6月任世茂集团运营总监。2014年7月加盟公司，现任公司董事、副总裁兼北区域公司董事长。
董事徐亮琼：男，1974年出生，EMBA，2003年1月至2015年1月任公司审计部负责人，现任公司董事办副主任兼梁商资本董事长、苏州公司总经理、上海公司总经理。
董事张华：男，1978年出生，研究生学历。2002年2月至2005年4月任大通证券市场部经理；2005年4月至2006年6月任中国光大银行上海市分行金融同业部主管；2006年6月至2010年12月任景港控股集团总裁助理；2011年1月至2015年7月任农工商房地产集团总裁助理。2015年7月加盟公司，现任公司董事、总裁助理兼梁商资本总经理。
独立董事杨龙庆：男，1947年出生，曾任温州市龙湾区建设局副局长（已退休）。
独立董事陈永峰：男，1965年出生，现任温州市海伦广告装修公司董事长。
2、公司监事
监事会主席徐武：男，1971年出生。2001年加盟公司，现任公司监事会主席兼融资部副总裁。
监事周锦定：男，1982年出生。2004年加盟公司，现任公司监事兼公司财务管理中心资金管理组负责人。
职工监事陈红亮：男，1982年出生。2004年7月至2006年12月任安徽全柴集团人力资源专员；2007年1月至2008年10月任苏州盛世地产集团人事行政主管；2008年10月至2013年2月，历任公司下属苏州公司人事主管，上海公司企管部主管、办公室副主任、主任；2013年3月至今，任公司总部人力资源部负责人。
3、高级管理人员
高级管理人员简介详见董事情况介绍。
（三）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
截至本募集说明书摘要签署日，公司董事（独立董事除外）、监事及高级管理人员无在合并范围外其他单位兼职的情况。
八、发行人主营业务情况
（一）发行人主营业务基本情况
公司近三年各板块营业收入情况如下：
单位：万元，
公司近三年各板块营业成本情况如下：
单位：万元，
公司近三年各板块毛利情况如下：
单位：万元，
公司近三年各板块毛利率情况如下：
单位：
发行人是房地产开发企业，在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件（取得竣工验收备案表、交房通知单等材料），并取得了买方按销售合同约定交付房款的付款证明时（通常为收到买方的首付款/定金，或/及已确认余下房款的付款安排），发行人确认销售收入的实现。
截至2013-2015年末，公司营业收入分别为56.90亿元、76.80亿元和91.12亿元。在房地产市场下行压力较大的环境下主营业务收入每年仍快速增加，公司主营业务收入均以房地产开发为主，2013年-2015年度房地产开发收入56.78亿元、76.45亿元和90.43亿元，分别占营业收入比例为99.79、99.54和99.24。毛利率变化方面，公司近三年整体毛利率呈下降趋势，主要系公司交房结构变化所致。2013-2015年，公司房地产开发业务毛利率分别为30.21、28.18和18.14。
（二）房地产业务情况
1、项目开发、建设情况
公司采用总公司、职能管理中心和区域公司的三层管理架构，公司房地产开发业务均以区域公司作为经营实体。区域方面，2013年开始温州市中心区主营业务占比超过苏州，公司业务向温州市中心区转移，2013年度和2014年度温州市中心区主营业务收入分别占主营业务总收入的77.27和87.28。2015年度公司的主营业务收入主要来源于新区域，超过温州市中心区和苏州的总和，达到67.34。公司目前开发区域涵盖温州市区及各县市、苏州、上海等地，并向金华等周边城市扩展。
主营业务收入构成按区域划分
在建设招标方面，公司选择实力较强的承包商进行合作。首先，公司会对潜在承包商进行尽职调查，如核查其资质及在现场监督其办公室和物业项目，只有通过尽职调查的承包商才有资格参加招标。其次，公司对招标过程进行严格管理，按照权限划分，一般是集团的成本管理中心和区域公司相结合，区域公司竞标主要是执行不少于5家的独立队伍竞标（优先考察资质好且有良好合作关系的施工承包商），并通过独立渠道完成；若超过区域公司的权限，需上报集团公司审批，同时集团公司派遣人员参与竞标流程。最后，公司通过综合考察承包商的专业资格、技术能力、行业声誉、以往记录和投标报价来确认最终结果。
在产品质量控制方面，内部控制上，公司下属区域公司对工程质量进行管控，各个区域公司的工程人员负责所在项目工程质量的日常管理，工程公司和区域公司定期或不定期对工程质量进行抽查、巡检，发现材料质量问题或者工程施工质量问题，直接向材料供应商或工程承包商反馈，要求其整改；从质量的外部控制来看，地区公司选择优秀的施工队伍、挑选具有实际项目管理能力的施工项目团队（每个项目都有独立的质检员）、优选自带设备的作业班组以及聘用排名靠前的第三方监理。通过内部和外部同时管控，公司的项目能够达到有效的质量控制。
从工程造价管理来看，公司依据各地区历史项目数据，并参考周边地区相应的施工造价情况，能够较为准确的确定公司的合理造价范围。公司依据该造价范围与建设方沟通，确定最终工程价格，并签订包干协议。建设方依据工程造价控制自身成本，一般情况下不会出现因建设方原因的成本上调。
从工程结算方式来看，公司一般采用总价包干和单价包干，但由于总价包干对于双方履约可控度高而且能够省去结算时间，因此总价包干的采用比例更高。从工程款的支付来看，根据与施工承包商签订的协议，公司按照施工工程进度分阶段向承包商付款，根据有关合约定明的条款，各阶段付款比例因项目而有所不同，一般按照月度工程进度支付75-85工程款，竣工后办理结算支付至95左右，一般保留3-5的工程款作为质保金，质保期一般为1-5年。
公司原材料采购主要分为建筑原材料和设备两部分，其中，建筑原材料主要是指钢材和混凝土，建筑原材料和部分设备采购直接由施工承包商完成；部分设备采购采用集团战略采购（共性采购）、区域集中采购和区域公司分散采购相结合的采购模式。对于公司直接采购的设备，公司采用集团战略采购（共性采购）、区域集中采购和区域公司分散采购相结合的采购模式。对于交由施工承包商采购的设备，采购遵循“甲指乙供”的原则，即由公司划定一定品牌范围交由施工承包商采购。对于指定品牌的选择，公司坚持市场好评度高的大品牌，并将使用过的指定采购品牌纳入公司品牌库；对于质量不过关的品牌，公司会将其列入黑名单，不再使用。公司通过严格的品牌选择和控制，保证了采购的质量。
从房地产在建项目情况来看，截至2015年12月末，公司共计持有9个在建地产项目，可售面积为52.86万平方米。截至2015年12月底，公司在建项目预计总投资76.71亿元，已完成投资56.51亿元。
发行人在建项目情况（截至2015年12月末）
从房地产竣工项目来看，2013-2015年度，公司竣工项目17个，总投资282.51亿元，可售面积144.77万平方米，已售面积142.69万平方米。竣工项目位于温州、苏州和上海，项目集中于2013年和2014年竣工。
发行人已完工房地产项目情况
注：上表为发行人从2012年-2015年12月末已完工的房地产项目情况。
2、销售情况
从销售模式来看，公司下辖项目的销售以直销为主，但会根据项目的具体情况聘请专业的第三方销售团队。销售开始前，项目公司的销售和营销部门根据当地市场信息制定预先推广、销售和定价计划，报集团审批；根据实际情况，公司会聘请专业的物业销售代理及广告设计代理协助销售活动。营销活动的推广渠道主要包括报纸、电视、广播、互联网、广告牌、杂志及手机短信等；项目通常在项目竣工前、获得必要许可证照后开始预售，预售根据营销策略和计划分阶段进行。
公司2012年-2013年主要业务位于温州市中心区域和苏州区域，其中2012年苏州区域的业务占总业务的一大部分，而2013年开始苏州区域的业务逐渐减少。2013年温州中心区域的业务超过苏州区域，占公司业务的主要部分。2014年公司开始向温州北区域发展，苏州区域的业务进一步减少，温州中心区域仍占最大比例。2015年温州新区域业务占比大幅提升，其中温州新区域指的是发行人新收购的子公司浙江新中梁房地产开发有限公司的项目区域，因此温州新区域的业务突然大幅提升，苏州区域业务进一步减少。
从销售价格来看，公司参考周边对标项目价格、成本利润率目标及市场行情走势等因素确定楼盘销售价格。为了进一步开拓市场，有效降低企业库存，公司销售实际折扣率较高。2013年-2015年，公司房屋签约销售价格呈波动态势，主要系当年开发项目地理位置、项目定位不同所致；公司签约销售面积呈现波动下降态势，主要系伴随市场波动，公司控制开发节奏，新建项目较少所致。
近三年发行人房地产销售情况
注：温州市新区域项目系2015年公司收购项目，暂无2013-2014年数据。
3、存货去化率情况
（1）发行人存货周转率处以行业领先水平
发行人2013-2015年度存货周转率分别为0.45、0.51和0.62，与同行业上市公司比较来看，周转速度明显高于行业平均水平，说明公司目前的去库存能力较高，这与公司公司坚持高周转、轻资产的经营模式有关。
2013-2015年度部分上市房地产公司的存货周转率情况表
（2）发行人已开盘项目的销售情况良好
公司目前深耕温州地区，逐步稳健布局全国，目前逐步进入台州、金华和义务等地区市场。尽管发行人部分项目位于三、四线城市，房地产去库存压力偏大，但发行人注重产品质量，坚持高质量的“高周转、低成本”运营模式，客户口碑良好，具有较高的品牌溢价，房地产销售状况良好。
截至2015年12月末，发行人各地区房地产项目已完工和在售项目去化率情况如下表所示：
注：去化率=已签约销售面积/已取得预售或现售许可证面积。
4、土地储备情况
2013-2015年公司土地储备情况
近三年公司用地面积，成交金额都在逐年增加。2015年度，公司土地储备用地面积达793,504.09平方米，规划建筑面积达1,669,966.85平方米，成交总价共902,617.31万元。
截至2015年12月末公司土地储备情况
单位：平方米、万元
截至2015年12月末公司土地储备用地面积为793,504.09平方米，规划建筑面积1,669,966.85平方米，成交总价为902,617.31万元。储备土地主要集中在温州、金华和台州，全部用途为商业住宅。
（三）物业出租
公司持有部分物业，以供出租。2013-2015年，公司出租建筑物租金收入分别为0.12亿元、0.34亿元和0.69亿元。公司持有物业主要分布在苏州地区，以商业业态为主。截至2015年12月底，公司可出租物业面积合计2.12万平方米，平均出租率处于较高水平，具体如下表所示：
截至2015年12月底公司可出租物业情况
单位：平方米，，元/平方米/月
九、发行人所在行业状况
公司是一家专注于房地产开发的大型集团型企业，在上海、温州、苏
