“按照现行城市策略，合肥这个省会城市就像安徽资源的抽水机。”安粮置地的一位项目营销经理说。
今年6月，国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次与上海、南京、杭州等城市并列。“合肥市政府很会在规划层面炒作自己，引入资源。近期一连串炒作了合肥是长江三角洲副中心，有新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等等。”一位中型房企安徽分公司总经理说。
原合肥市长张庆军在2011年9月任市长之前，已做了四年安徽省国土资源厅厅长、党委书记。《财经》记者了解到，张庆军还是发改委系统出身。张现已落马，《2016年合肥市政府工作报告》显示，张五年任内，财政收入年均增长14.5，2015年达1000.5亿元。2015年，合肥市GDP达5660.3亿元，同比增长10.5，占全安徽省GDP的25.7。
“上一任政府在经济发展上集全省之力发展合肥，导致全省人都想来合肥买房，需求大大增加。供应却没有随之增加，合肥土地供应节奏一直拿捏很好，量不多。”一位原碧桂园[-1.04]（2007.HK）合肥公司相关人士说。
合肥市统计局数据显示，2013年合肥土地成交面积528.92万平方米，2014年土地成交面积降至516.74万平方米，2015年这一数据再降至449.81万平方米。而合肥人口仍大幅在增长，2015年，合肥市净流入常住人口61.3万人，2014年，这一数字是56.8万人。
供应少而人口需求增加，现合肥库存已明显减少。《2016年上半年合肥房地产报告》显示，合肥市区住宅库存量现持续下滑走势，库存量跌破万套，去化周期仅1.2月。上半年市区供销比仅为0.68∶1，供求矛盾加剧。
在这一背景下，作为安徽省单核心发展城市，随科技、教育资源不断引入合肥，政策支持与产业配套协作，引发合肥虹吸效应。合肥纳入长三角的经济圈后，更多投资客前来投资。合肥学院房地产研究所的购房者意向调查显示，今年初，合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约在30，而最近这一比例已上升到近50。
“本省人在合肥买房这两年特别明显，他们大多没有居住需求，做投资性产品较多。我老家是安徽阜阳，我身边手头有点资金的阜阳人基本都在合肥买房了。”上述原碧桂园合肥公司相关人士说。
省会的资源光环吸引了全省人口。安徽建筑大学房产研究中心数据显示，合肥市有37的购房人来自省内非合肥居民，6为省外人士。
“安徽是传统省份，整体上，安徽人的思想偏保守，凡事讲面子，现在安徽人普遍觉得在合肥有房和没房，区别很大。”当代置业（1107.HK）安徽公司总经理涂礼军告诉《财经》记者。
“合肥独得宠幸，集全省之力建设。虽然原来也一直存在合肥吸引全省人置业，但是远没有现在这么急迫、这么疯狂，现在是开盘就光。”一位万科（000002.SZ）合肥公司相关人士告诉《财经》记者。
与此相对，安徽省其他城市如铜陵，2015年其市中心地块出让均以流拍收场。铜陵全年土地市场共计37宗地块出让，28宗土地成交。成交土地中各地块均是以挂牌出让的方式成交，无一地块拍卖出让。反差明显。
需求爆发之后，合肥地价、房价也水涨船高。今年以来，合肥出现11宗全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100的“三高”地块。
高地价催生部分高端住宅，也打开了合肥市场房价向上的期望值。“合肥在此之前没有真正意义上的豪宅和终极改善的房子，自从当代、融创、旭辉这一波进来做高端项目后，把市场往上抬，天花板捅开之后，价格就容易起来，合肥是一个延续性的楼市向上的城市。”当代置业安徽公司总经理涂礼军说。
国家统计局数字显示，2016年3月至7月，连续五个月，合肥房价环比上涨幅度两次登上全国榜首，三次位居全国第二，从环比增幅4.6一度增至5.8。
合肥房价连涨十个月。世联行报告显示，今年上半年合肥市区成交均价破万元，同比大涨超过20，为近六年最高，涨幅仅次于2010年。
合肥正在想办法缓解楼市热。如出台限贷政策，其中规定合肥市区有两套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，停止贷款。此前市场还传言9月15日合肥要出台限购政策。9月2日政府预公告，未来要集中推出6000亩住宅用地，增加供应。
一位中海地产合肥分公司项目总监认为，未来合肥如果出台限购、限贷政策，加上推地，未来楼市可能会降温，但不会降价，因为地价还是太高。未来两三年，合肥楼市主要是维稳和转型，产品从需求上向改善型、大户型转型。
“调控对合肥市场冲击不大，现在，我们新房还是买不到，还是要托关系买。很多老合肥人，家里拆迁已有很多套房子，现在还在各处看房，买房。”上述原碧桂园员工说。
南京：改善型需求井喷
限购政策解绑红利在“四小龙”中也有所印证，如苏州、南京，而南京因其城市特性，红利表现最为显著。
2011年，南京曾执行限购等调控政策，到2014年9月这一限购令解绑。此后，南京楼市逐步回升，直至去年末至今，楼市整体爆发。
“南京城市量级不错，楼市此前被低估了，它是二线城市里最早一波楼市复苏的城市，那是从2014年开始。那时，我去南京看地，售楼处里已经到处都是人。”中骏置业[1.81]（1966.HK）华北区域副总王芳说。
国家统计局数据显示，2015年，南京楼市量价齐升，商品住宅成交均价15140元/平方米，同比增长10。而商品住宅成交面积1279万平方米，较2014年同比增长了48。
“去年下半年南京楼市就开始有上扬征兆，限购解除后，楼市的信心慢慢积累，有一个延迟期，像滚雪球一样，到今年你才看到这个雪球很大了。”一家中型房企南京公司营销部人士说。
此前，南京限购政策限制导致大量改善型客户处于蛰伏状态，购买力被压抑。政策取消后，改善型购房者相继入场，从去年9月至今，改善型需求呈现井喷迹象，推高了楼市需求量。
“现在，南京人的共识是卖掉老破小的房子，买新的高大上房子。”一位大型央企南京公司副总经理告诉《财经》记者。
克而瑞数据显示，2015年，南京1000万元以上豪宅成交299套，比2014年多卖了86。而90平方米-120平方米面积段的房子，成交3.5万套，占比32。
南京楼市的基本面日渐向好。一个城市楼市流动性优劣，可从二手房市场发达程度中看出。历来一线城市二手房市场与新房市场多持平，趋势为二手房市场大过新房市场。而国内大多二线城市为新房主导，二手房市场不甚发达。但南京成为二线城市中的例外，向一线楼市结构看齐。
大量二手房成交对南京新房成交也有支撑作用。“在南京，没有多少人拿纯收入来投资新房，二手房卖掉的钱可以支撑一手房价格不断提升。”上述大型央企相关人士说。克而瑞数据显示，2015年，南京二手房共成交9.3万套，共计830万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长79和86。南京二手房成交面积仅次于北上深，在全国位居前列。
南京楼市对周边的辐射力也在扩大。限购取消后，邻近的一线城市上海依然严格推行限购，也促使部分购房资金从上海流向周边洼地。除了上海，近期还有越来越多苏北、安徽等客群涌入南京购房。
“可以说，南京是皖南人的‘省会’，现在大量皖南高端客群聚集到南京买房。”上述央企南京公司副总经理说。
南京对外的楼市吸附力源自城市地位提升。在长三角地区，作为六朝古都，又与台湾有渊源，南京的政治文化影响力正在逐渐放大，越来越多国企与国际公司进驻，吸纳人才。
而省会的财富聚集效应，继续拉升南京基础设施建设能力。目前南京已建、在建地铁线6条，总里程约225公里，在全国排第四位。规划的11条地铁线建成后，有望超过北京、广州，仅次于上海。
2014年的南京限购令放松后，这些城市基本面的改善，在购房决策中也成为加分项。
此外，最近三年，南京土地供应面积在350万平方米到650万平方米之间，除住宅面积外还包括商业办公面积，而南京年均住宅成交量已在1000万平方米左右，供需结构并不匹配。
房价正扶摇直上。根据莱坊（KnightFrank）发布的全球150个大城市2016年一季度房价涨幅排行榜，深圳、上海分别位居冠亚之座，南京以17.8的涨幅挤进全球第四，北京排第五。
楼市高烧，南京官方也开始行动。南京于今年4月新出台区域限价政策，对各新房房价涨幅做严格设定。但开发商也有对策，预估南京楼市持续火爆，为不受限于此政策，现不少开发商捂盘惜售。
据《财经》记者了解，近期南京市房管局和物价局已连续数日在南京河西和河西南两个区域做调研，询问开发商不再加推新房的原因。“根本原因是因为出了限价令，我们不想被限制，但我们当然不能这么说，只说是预售工期问题，没有达到推售节点。”一位闽籍地产南京公司营销层人士说，他们已接到老板命令，先暂停卖房，等待新调控政策松动。
区域房价被政府限价令严格限制之后，市场供货量随之减少，如今，倒卖房号事件开始在南京个别区域涌现。购房者热情未减，继续推涨南京楼市亦有可能。
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