来源时间为：2024-05-10
一天之内，两个重量级城市相继全面取消限购。5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，全面取消住房限购；5月9日下午，西安市住房和城乡建设局等四个部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》，其中指出，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。此外，西安新政还包括优化新房摇号规则、支持建立“以旧换新”购房模式、放开企事业单位购房、推动“白名单制度”常态化、优化公积金政策等多条内容。
西安：取消二环内限购优化摇号政策
自去年9月份取消二环外区域限购后，西安在限购调整方面较长时间内都“归于沉寂”。虽然北京、上海、广州、深圳、天津经过一轮或多轮的限购松绑，成都、长沙全面取消限购，西安也一直没有行动。不过昨日，随着热点城市杭州全面取消限购，西安也迅速跟进。
对于此次政策出台的背景，中指研究院西安公司总经理石蕊表示，在西安楼市传统“金三银四”成色不足的情况下，西安商品住房库存一直波动上升。作为西部重要城市，西安和成都房地产市场政策同步性较强，因此西安此轮放开也在意料之中。此举也是为全面打开外地购房者买房通道，吸引周边地区乃至西北五省区购房置业群体，为市场注入新的动力。
除了取消限购外，西安新政还优化摇号政策，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号；建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。
易居研究院研究总监严跃进称，相比杭州的“不再摇号”政策，此次西安的摇号政策优化有新的策略和思路，对于一些大户型还要摇号，但是剔除了“刚需优先”，确实考虑到此类房子都和改善需求有关。其思路在于，过去比较关注刚需，现在一些政策优化要从关注改善住房需求入手，积极推进相关工作，确保政策优化和市场需求匹配。
此次西安新政还有一个创新——原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。“全国迄今没有哪个城市明确发文自持住房项目也可以出售的，西安是第一个吃螃蟹的城市，信号意义非常强，也是具有创新性的。”严跃进说。
此外，西安此次还优化公积金政策，首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。
杭州：取消执行近八年限购政策
5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，共涉及七大方面，其中最重要的一条是，全面取消住房限购。自《通知》发布之日起在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。
目前，杭州楼市仍处于下行空间，房价明显下跌、成交疲态。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，杭州全面取消限购的背后，主要源于新房市场的相对低迷表现。根据中指监测数据显示，2024年1-4月，杭州市区新房成交量188.3万平方米，新房热度持续下降。基于此，杭州新房时隔近八年再度全面放开限购，目的就在于激发更多的潜在需求。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，除了房价下跌，杭州楼市最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模。杭州目前二手住房挂牌出售量，公开的数据显示是超过20万套，实际数量可能在25万套左右，这一规模应该是全国最高的之一。
李宇嘉进一步称，不久前杭州退出二手房限购，目的是鼓励更多的购买力进入二手房市场消化库存，为新房销售打开局面，但从目前的状态来看，政策力度还不够，于是就在国家政策新指示以及其他热点城市退出限购的情况下，全域退出限购。杭州是热点城市的代表，其退出限购意味着，除了一线城市核心区，上一轮布局的限购基本上退出。
杭州全面取消限购，将对房地产市场产生多大作用？李宇嘉认为，杭州目前新房和二手房的库存去化压力都非常大，“打新”刺激的购买力减退以后，二手房挂牌量居高不下、价格持续下跌，新房土地成本也比较高，像滨江这样的本土优质房企拿地的意愿都开始下降，未来一段时间，杭州将进入消化库存、去化泡沫和需求相对低迷的阶段。毕竟，杭州楼市热了很多年了，其他城市低迷的时候，杭州也非常坚挺，现在到了回调的时候了。
高院生称，在利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回调。
专家分析
预计接下来限购政策调整节奏或将加快
4月30日召开的中共中央政治局会议为房地产政策定调。其中指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。此后，北京、天津、深圳等地松绑了限购政策，而在此之前，长沙、成都也全面取消限购。
根据中指研究院监测数据显示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平方米以下）、天津（120平方米以下新房等）、珠海横琴地区等仍有限购政策。高院生表示，预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。
镜鉴咨询创始人张宏伟称，杭州、西安全面取消住房限购，意味着除了京沪深，其他城市均有可能全面取消限购。
【西安全面取消限购之路】
●2022年11月19日缩小限购范围
西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，外地家庭落户后即可买首套二手住房、二孩以上家庭限购区可新购1套住房、缩短非本地户籍家庭社保年限、调整限购区域等等。
●2023年9月19日二环以外区域不限购
西安市住房和城乡住建局官微显示，近日，西安市住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，其中指出，进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购；全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策。
●2023年9月25日本地户籍家庭取消首套、二套落户时间限制
“西安住建”微信公众号发布住房交易政策调整相关问题解答，其中提到，在西安市住房限购区域内，该市户籍居民家庭购买首套、第二套住房取消落户时间限制。
●2024年5月9日全面取消限购
西安市住房和城乡建设局等四个部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》，其中指出，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。
此外，西安此次新政还包括优化新房摇号规则、支持建立“以旧换新”购房模式、放开企事业单位购房、推动“白名单制度”常态化、优化公积金政策等多条内容。
【杭州全面取消限购之路】
●2023年9月5日“认房不认贷”
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
●2023年10月16日除主城四区外不再限购，降低首付比和利率
杭州调整住房限购范围，除主城区外不再限购，限购范围为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。
●2023年10月25日优化公积金贷款首套房认定
职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）名下无住房，且无住房公积金贷款记录的，执行首套房政策。此外，公积金放宽住房套数认定、降低首付比例。
●2024年3月14日全面放开二手房限购
杭州优化二手住房限购政策，在全市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格；同时，明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
●2024年5月9日全面取消限购
杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，其中明确全面取消住房限购。
重点城市“小步快跑”式松绑
2024年以来，已经有多个重点城市松绑或者是全面取消了限购。其中，西安、杭州、成都、长沙、苏州全面取消了限购；北京、上海、广州、深圳、天津则“小步快跑”式松绑限购。
北京
楼市调控政策频出
作为全国房地产市场最稳定、政策力度最高的城市，北京从2017年开始的调控加码政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了“房住不炒”。随着房地产市场供求关系发生重大变化，支持刚性、改善性住房需求成为政策调整的方向。从2023年三季度开始，北京楼市松绑“小步快走”，已先后发布了多项政策。
●2023年9月1日北京执行“认房不认贷”
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
●2023年12月14日降首付、降利率、优化普宅标准、延长贷款年限
北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40，购买城六区内住房为50，贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。
●2024年2月6日通州“双限”松绑
在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制。
●2024年3月27日取消“离婚家庭三年内不得购房”限制
市场消息显示，北京取消“离婚限购3年”的政策。对此，记者采访北京市住建委相关工作人员，其回复称：“政策文件已经废止，满足北京购房资格，离婚不再限制购房。”
●2024年4月22日放松离婚信贷政策
离婚不满一年的房贷申请人，如家庭名下在本市无成套住房，执行首套房信贷政策。
●2024年4月30日五环外放松限购
在执行现有住房限购政策的基础上，北京允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭或者成年单身人士，在五环外新购一套住房。即：已拥有2套住房的京籍家庭、已拥有1套住房的非京籍家庭、已拥有1套住房的京籍单身人士，可在五环外增购1套住房；已拥有1套住房的非京籍单身人士，在符合限购条件要求的前提下，可增购1套五环外住房。
上海
打出房地产调控“组合拳”
放松单身限购、优化公积金政策、降低房贷成本、实施差别化的信贷政策……上海在房地产调控方面打出“组合拳”，从去年9月1日以来，上海多次出台房地产调控政策，进一步满足多样化住房需求，拉动刚性及改善性需求入市。
●2023年9月1日实行“认房不认贷”
上海多部门联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行“认房不认贷”。
●2023年12月14日调整“普宅”标准和首付比例
五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。同时，实施差别化的信贷政策，其中，首套利率下限不低于LPR（贷款市场报价利率）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30；二套利率下限不低于LPR加30个基点，最低首付款比例调
