（原标题：世房发布半年报：审慎扩充土地储备持续优化资本结构）
2016年8月30日，世茂房地产控股有限公司公布2016年上半年中期业绩报告。
业绩报告显示，截至今年6月底止，营业额300.16亿元，按年升2.82；每股盈利87.55分；派中期息0.26元，特别股息0.06元。不过，若剔除2015年出售的影院对收入影响，按年上升9.6。
预计全年销售超标完成
2016年上半年，随着政策面利好的推动以及积极需求的释放，房地产市场持续回暖，进入新一轮上升通道，一、二线重点城市率先出现了成交量的回升。借此良机，世房上半年合约销售额人民币344.6亿元，约完成年初订下670亿元全年目标的51.4；实现销售面积达242.8万平方米，期内平均销售价格由上年同期的每平方米人民币12011元上升至14192元。
其中，世房深耕的南京市场表现亮眼。南京世茂外滩新城、南京浦口荣里、南京海峡城等项目整体销售金额超过人民币50亿元，北京、厦门、杭州等城市销售金额也超过人民币15亿。
与此同时，以上项目上半年价格提升均在30以上，部分价格提升达到65。“我们肯定能超过670亿目标，具体会超多少还是要看市场”，谈起全年目标，世房董事局副主席许世坛充满信心：“最近很多地王的土地价格都与我们项目售价接近，甚至超过项目售价。在这种情况下，我们相信今年业绩会超标，预期还是很不错的。”
通过多种方式获取土地
鉴于今年楼市“地王”频现，世房下半年的拿地策略也倍受关注。上半年，世房在土地投资决策方面坚持谨慎的标准，所补充的110万平方米土地储备，购地金额不超82亿元，楼面均价？10968元/平方米，最高楼面价不超23000元。
“七八月份，我们已经在杭州和厦门同几家开发商合作拿过地了。下半年，世房仍会坚持战略性地拿地。”许世坛表示世房将选择和政府合作，打造一些城市副中心，通过健康、养老、文化和娱乐等概念去获取更多价格合理的土地。
同时，在发布会上，许世坛对南京”地王“引入合作伙伴一事给出了回应。他认为这块同金融机构合作拿下的价值88亿的南京地皮并不能算是“地王”，因单价仅在16000-17000左右，属合理价格范围，并且，住宅项目开发完成后，这块商业用地的利润将十分可期。
资本结构优化良好
除了亮眼的销售业绩外，财务成本和负债率持续下降，也为世房的长远可持续发展奠定良好基础。
据半年报数据，上半年世房回款增长16，回款率提升至85，位居行业领先阵营，这成为现金流健康运转的重要保障。截至2016年6月30日，世茂可动用资金达401亿元，其中现金201亿元。
充足的现金流使得世房的负债率有所下降。截至2016年6月30日，世房净负债率为55.7，较2015年底的58.1下降2.4个百分点，连续4年以上维持在60以下。
其中，外债占比已经从之前的48减至33，许世坛表示，其实早在今年7月，世房已完成提早偿还外币债目标，但由于条款所限，要到明年1月才可再提早偿还8亿美元贷款，预计到时外币债比例会降至少于三成。公司在减债后可令净负债率由目前之55.7进一步下降，并可降低融资成本。
加推资产证券化项目
积极探索房地产金融创新模式和开拓资产证券化市场一直是世房努力的方向。
上半年，世房一方面通过发行低息人民币债券和短期融资券置换高息融资；另一方面，积极探索房地产金融创新模式和开拓资产证券化市场，并与其他多项降息措施并举。
2016年上半年，世房加权平均融资成本下降到6.5，为世茂近年最低水平。
未来，世房还将进一步推动旗下酒店资产的证券化，同时，商业资产或其他成熟资产的资产证券化项目也已纳入管理层考虑范畴。
在酒店发展方面，世茂表示：将继续选择核心地区开发高级酒店，除了在厦门新开了康莱德酒店外，今年还将会在上海、香港、杭州陆续推出优质酒店。除此之外，“minihotel”的推出也预示着世房开发精品型酒店的速度将不断加快。许世坛透露，世房在与国外的基金在洽谈相应的合作事宜。
凭借高效的运营管理和稳健的财务管控能力，世房获得了国际评级机构的进一步肯定。2016年4月，惠誉将世房长期评级及债务评级从BB 上调至？BBB-，为投资级别；穆迪及标准普尔则维持了Ba2及BB 的较高评级。此外，2016年6月，国内三家最大的信用评级机构，中诚信、联合评级和大公国际维持世茂房地产AAA的主体最高信用等级。
展望2016年下半年，世房预计房地产市场整体需求将保持平稳，供给侧结构性改革仍为重点，货币政策及对房地产行业的总体放松政策有望维持。世房将根据房地产市场的变化，审慎拿地并严格控制成本，继续拓宽融资渠道，调整财务架构并努力降低融资成本。
此外，下半年房源分布将匹配市场热点区域，进一步提升销售均价，同时加快去库存，实现全年销售目标，确保销售回款以提高资金流动性，为“品质增长年”打下良好的基础。
以下为世茂房地产控股有限公司2016中期业绩发布会现场实录：
现场提问：公司未来的净负债率会不会再降下去呢？
许世坛：今年我们的负债是有较大的下降空间，因为上半年减少2点多个百分点，现在也已经宣布了要做一个增发。
如果是可以增发40多亿，加上股本金、现金的提升，肯定可以降低负债。负债减少了，我们就有更多的空间去买地，或者是通过合作方式加强发展。此外，负债降低也可以降低利息成本，这些都是比较关注的一个长期目标。
现场提问：未来还有没有其他的资产证券化计划？最快是什么时候？
许世坛：都有计划，因为我们还有很多酒店和商业资产。之后一些商业资产或者成熟资产都是可以考虑的。
至于时间安排，每年都会做，主要还是看市场环境。
现场提问：南京88亿地王引入合作者，主要是出于哪些方面考虑？接下来的拿地计划如何？
许世坛：南京这个项目虽然说是地王，但也不能说是真正的地王，只是总金额比较高，单价还是很低的，大概是1.6到1.7万每平。
当然，有40左右的部分是找来金融机构合作，最主要的原因是这个项目有较大量的自持比例，有很多的商业办公不能卖的。
整个项目的住宅部分利润肯定超高，据说有些已经卖到了六七万，因为是南京比较核心的位置。
上半年我们拿地不是太多，大概有一百多万平米，接近一百亿，下半年会比较多，七八月份已经在杭州和厦门跟一些开发商合作拿地。
可以相信，全年还会再多购一些土地，也有战略性地拿地，比如说在一些优质城市，而且是和政府进行合作，可能打造一些城市的副中心，或者是通过一些养老、健康、生态、娱乐的概念。
如果现在购买纯住宅地，出地王的可能性极大，而且风险也比较大，所以我们还是会谨慎一些。
现场提问：公司手上还有一部分商业资产，未来是否会继续出售给世茂股份？
许世坛：我们还有很多好优质商业资产，会陆续转入A股公司，因为A股的估值比较高，而且转入后也会让A股的商业规模扩大，形成较好协同效应。
以后分工会更加明确，A股会把精力放在多元化投资和商业的资产运营，所以我们希望A股的商业也可以做大做强。
现场提问：要达到年初提出的670亿销售目标，公司下半年准备怎么做？
许世坛：我们很有信心，肯定能超过670亿目标，但是具体会超多少还是要看市场。
最近遇到了很多地王，土地价格都跟我们项目售价差不多，甚至超过我们项目售价。在这种情况下，我们相信今年业绩还是会超标，预期还是很不错的。
现场提问：有消息称，公司最近取消了一笔18亿的一年期境外银团贷款，消息属实吗？原因是什么？
许世坛：其实我们有很多贷款在谈，但是刚也提到了，所有的贷款和金融都会有比较严格的审批。
我们现在也在严控境外的负债，基本上很少会用境外债，因为人民币下降风险还是挺大的。
其实我们上半年做了很多工作，已经偿还122亿境外债，所以外债风险由2015全年的48降至33，基本能还的都还了。未来短期内，在境外的融资的可能性不大。
现场提问：人民币债和外债未来目标占比情况如何？
许世坛：外债占比已经从之前的48减至33，全年的话预计只能降到32。因为可以提前还的都已还完，而这32基本都是美元债，因为美元的高息债很多是7年的，当然有些在第四年可以提前赎回。
明年一月份有8亿美金可以提前还，而且是一定会还，还完这个后，我们的外债占比只有20多。
现在不是我们想不想还的问题，而是因为我们有合同规定提前还的时间，而不是今天想还就可以还的，有窗口的时候就会还，但是我们觉得控制在20左右是比较合理的水平，对内房股来说是很低的水平。
现场提问：公司出售了一栋商业大厦给乐视，下半年会不会还有类似的动作？
许世坛：我们卖给乐视的物业，利润是超过10亿的。今后也会有商业物业可以出售，但是要看价钱，我们希望可以有比较高的入价，或者是比较高的价格可以出售。
很快会有一个很大的股份增发，这个增发就相当于母公司卖商业资产给股份公司，这其实也是一个商业的布局和调整。
现场提问：下半年公司的项目会大幅提价？预计哪些城市会升得比较厉害？
许世坛：其实很多城市都升得很厉害，比如说北京、上海，深圳，这三个超一线城市提价很厉害。
除了这些超一线城市，准一线提价最厉害的就是南京，南京基本上很多盘都翻一番；然后是厦门，最近厦门也拍了一块地，地价都贵过了一些楼价，还有合肥、苏州都升了接近一倍。
最近政府也有很多调控，比如说拿地、借贷的调控，甚至是一些购买端的调控。其实这些调控都是利好的，因为现在的调控是地方政府的调控。一些热点的城市有政策，大部分三四线城市都是去库存，所以政策整体来说是正面的。
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：蔡自晶_NO2012
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