来源时间为：2026-01-24
尊敬的各位领导、各位嘉宾，亲爱的行业同仁、朋友们，大家上午好！我看到了很多老朋友，恰逢行业转折破局和聚力焕新的关键之际，我们齐聚一堂，共同开启中房研究院ICR年会·365社群大会暨365大健康平台发布会的精彩篇章本次盛会汇聚了地产、大健康、社群、科创等多领域精英，我们共话跨界融合，共探发展新机。
接下来请大家将目光投向大屏幕，共同认识今天莅临现场的重磅嘉宾。
感谢各位嘉宾的莅临，也感谢每一位同仁的倾情参与，现在宣布本次盛会正式开幕！
主持人：李忠辉
首先，让我们以热烈的掌声有请本次盛会的主办方代表，中房研究院ICR执行院长、365房评·365大健康创始人肖勇先生上台，为大会致辞并发布开幕演讲，掌声有请！
肖勇：365房评、365大健康创始人、中房研究院ICR执行院长
肖勇：大家好！感谢大家百忙之中参加论坛，现在行业不好，这样的会议也不多，我们能把会议开起来也挺不容易的，今天的会议内容非常丰富，上午是房地产板块、大健康板块和社群板块，下午还有深圳科技文化创新促进会的年会，晚上还有嘉宾晚宴，有兴趣的嘉宾可以全天参加会议。
我作一个简单的开场致辞：2026捍卫资产。
我是20年的互联网平台运营经验和5年社群运营经验。
怎么看楼市？地步徘徊，K型分化，总体是比较低迷的，比如深圳的四大天王和改善型住宅，从趋势来看有香港化和河港化并存的局面，刚需和改善冷热不均，刚需偏弱，改善型好一些，在政策面特别值得期待，《求是》的文章是一个重磅信号，这个文章的发布是需要最高层点头的。值得关注的是股市不错，牛市要来了，预计是长牛，楼市有行情，楼市会联动，这是多年的经验，所以2026年不是特别悲观，一般股市好三个月以后，不出半年，楼市一定有行情。我们建议大家优化资产配置，建议持有核心资产，核心地段、核心资产、核心城市，果断处置非核心资产，在行情到来之前，骑上快马。
权威机构发布数据，租房比在加大，这也是市场的变化，总体的形势不好，压力大，所以我们可以关注一些投资回报率高的产品，甚至是公寓产品。大家知道公寓的价格一般是房子的七八折，有的打折促销到了四五折，回报率可以达到3以上，在中国的国情下，和其他投资渠道相比，是比较有价值的。
我们中房研究院做了一个换房俱乐部，在换房赛道可以多交流，包括同城、异地、旅居、商务等等。
行业减量，转型求生。这几年全国楼市销量缩减50以上，有的地方甚至达到70，全行业50以上的员工面临寻求新出路，开发商变成服务商、空间运营商、代建商，也有深耕细分领域，有的专门做学生公寓，有的专门做物流、仓储地产，以专业致胜。开辟新赛道，文旅、康养、科创等等，我们国家倡导城市更新，在存量空间中创造新场景。
新时代，产品为王，科技赋能。只有优质的产品才能穿越周期，保值增值，国家在倡导好房子。在AI时代，AI会让所有行业都重做一遍，科技赋能全行业，一定会在新一代的AI健康绿色住宅方面有新的突破，这也是值得期待的赛道。
中房研究院是社科院主管，是中国市场学会房地产产业研究院的简称，为国家级、创新型房地产行业及产业链权威智库。
365房评，主要是研究媒体社群的商业模式，现在也在转型，特别是房地产行业变化比较大，我们进行了多种探索，今年会和有关机构合作，在房地产的营销上做一些AI优化，以及AI售楼处，在营销模式上做一些新的探索。
马年到来，马到成功，我们要沂蒙魏玛，不负韶华，选择大于努力，趋势大于选择。今天是一个好日子，今天大会的口号是1、2、3，干起来！
谢谢大家！
主持人：感谢肖院长的精彩！刚刚肖院长提到了今年房地产行业的情况不是太好，对于楼市未来的发展，大家都有各自的观点，到底是冬天继续，还是春江水暖？也许只有数据才能告诉我们真相。
樊鹏飞：中房研究院ICR大湾区分院执行院长
接下来让我们聚焦深圳，聆听专业精准的市场解读，有请中房研究院ICR大湾区分院执行院长樊鹏飞带来主题演讲《2025深圳房地产数据报告》。
樊鹏飞：各位领导、各位嘉宾大家下午好！很荣幸有机会代表中房研究院给大家做一下深圳市场的汇报。
中国的房地产市场，通俗来说是政策市场，所以我们先从政策方面来看一下房地产的情况。
全国的宏观形势，今年统计局发布了全国GDP总量是140万亿元，全年增长5.0，基本上完成全年经济社会发展目标。第一季度达到了5.2，这是全年最高，第二、第三、第四季度都有小幅度的收缩和下降，整体来说，全国的经济基础是比较稳固的，从房地产来看还是比较差，当然这不能说全国的经济差。
从货币供应量来看，M1、M2剪刀差，从第三季度开始已经收窄1.2，开始企稳，M2还是比较稳健，M1开始有一定的收缩，从这个层面来看，经济的复苏动能也是慢慢显现出来了。从全国房地产政策来看，1月还是从稳融资、保交楼、稳需求，3月是止跌回稳，12月是控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量房用于保障性用房。
从地方政策来看，地方政策多局限于旧策微调，已应出尽出，从2022年到2025年的政策，横向对比，2025年是近几年政策相对比较少的一年，全国超过380条政策，目前常规政策已经应出尽出了，常规的政策对止跌回稳的效果还没有特别明显。
从四个一线城市来看，主要是广州政策最宽松，已经全面取消了楼市限制政策，深圳还是围绕着限购优化、城市更新、保障房的一系列政策，还是没有减除核心区的限购。深圳的房企端主要是减低土地增值税，减低企业压力，消费端，从公积金贷款和首付，降低消费者的利率成本和入市门槛，95新政是大幅度放宽了区域外限购，核心限购还是没有放开。
从新规和限高来看，新规是两大重点，一是提高得房率，二是增加使用空间，新规基本上达到了零公摊。对老产品区划压力有所增加，严格限制高度不允许超过80米，这个影响还是比较大。深圳城市更新的影响也比较大，由于限高的限制，降低了容积率，容积率一降低，城市更新的利润成本就换算不过来，有一些项目就暂停了，对城市更新的影响是比较大的。
从金融支持来看，主要是LPR五年期以上首次调整，年内调整下降0.1，目前还没有其他调整，五年期以上最低是3.05，公积金是2.6。截止现在，LPR连续七个月没有变，这个月央行对再贷款和再借息进行调整，下降0.25个百分点，2026年五年期LPR下调是大概率事件。
从土地来看，全年深圳总共是66宗，成交58宗，成交总面积是206.8万平方米。2023年住宅用地规划面积断崖式下降，已经连续三年逐年减少，深圳住宅用地规划面积77.31万平方米，溢价率是32.81，溢价率最高的是千万，达到86.1，梅林地块要求全部现房销售，（图）这是三块出让价格最高的地块，位置都比较好，所以溢价率比较高。
从新房市场来看，2025年商品房供应是减少的，但销量是增长的，均价是下滑，成交均价是502.81万平方米，同比下跌了2.27，商品住宅成交均价是57964元，同比上涨了2.88，这也和豪宅入市有比较直接的关系。住宅的库存量是减少的，去化速度是加快的，库存同比减少14.59，按照12个月平均成交量计算，去化周期是17.8个月，较去年末缩减0.6个月，整个库存去化是有所下降的。
2025年全市总成交9.4万套，同比下降8.4，一二手占比为4:6，一手住宅成交37981套，占40，二手住宅56217套，占60，这说明整个市场已经进入了明显的存量时代市场。
2025年新房住宅供应是十年来最低，说明供应收缩比较显著，当然这和国家的政策有很大的关系，因为它根据各个地方的供需关系来进行土地的供应，有一些过剩的城市禁止出让土地，走向还是均衡的，未来的方向是控增量、去库存、优供给。
从住宅产品结构来看，改善需求的占比显著提升，110平方米以上的成交占比34.6，主力成交面积段还是80到90平方米。
从项目成交来看，住宅面积前三名主要是中洲迎玺花园、鹏宸云筑、鸿荣源珈誉府，都是比较大的楼盘。
开盘去化，全年开盘推售住宅2.4万套，去化率为40.5，年底集中入市四大高端项目销售了近300亿元的成交额。从旧规和新规对比来看去化还是比较明显，旧规推盘50次，去化率是31.9，新规推盘41次，去化率63.4，新规和旧规差距比较明显。
2025年全年4个日光盘项目，光明满京华、南山后海招商玺，龙华红山华府，还有龙岗深铁阅云境，他们的位置、价格都有明显的优势。
楼盘的去化有什么特点？新规、四代宅和豪宅改善，主要是新规，目前几个楼盘还没有完全达到四代宅的标准，产品也比较重要，优势除了地段配套，比较大的核心是产品力，核心的产品力在同等条件下是最好的优势。
新房市场库存，截止2025年末是608万平方米，去化周期17.8个月，同比减少了7.93，库存是2.8万套，面积达到295万平方米。
从旧规新规来看库存，旧规项目是704个，去化周期达到19.8个月，新规是30个项目，去化达到13.6个月，从库存可以看出来旧规和新规的区别，这也说明传统的旧规项目区化压力比较大。
从各区域来看就比较明显，最短的是光明，有10个月的去化周期，最长的是深汕达到330个月，有十几个楼盘，所以量比较大。
商办市场，2025年销降供涨，联泰项目卖得比较好，公寓面积是15.8万平方米，同比去年增长6.08，公寓成交均价达到43540元，较去年上涨2.51，商业方面新增供应1004套，面积为16.54万平方米，较2024年增长94.55，成交3021套，同比增长446.05，商业成交均价25988元，较2024年下降6.37。办公方面，新增供应2669套，较2024年增长82.82，商办市场供地和住宅市场供地出现了明显不符合，所以深圳市政府会把土地修改性质，或者是把一些公寓改成保障房，最近出的商办首付进行下调，这也是比较大的利好，对2026年商办公寓去化有一定的利好。
二手房市场，目前有效的房源从年初5.8万涨至9.4万套，增长62，整个市场还是在以价换量，说明现在挂牌量还是比较高的。即使1套不增加，按照均均流速预估去化周期达到20.1月，去化周期是变长了。
成交比重创了近五年的新高，住宅面积，二手住宅面积同比上涨10.75，均价同比下降5，挂牌量和网签套数是上涨的，成交均价是下降的。
法拍房，国家比较关注法拍房，有专家说要把法拍房取消，对市场有一定的影响，我们看一下法拍的数据，整体呈现出量票提升，我们要看成交情况还是不错的，全年放盘5940套，流拍率54，下降了17，这说明成交率有明显上升，成交2757套，同比上涨68.52，说明法拍房空间还是有的，越来越规范。
全国主要还是控增量、去库存、优供给，收存量做包房放，以及权力推动城市更新，收存量做保障房在部分城市已经开始实施了，尤其是在南山区，政府也做一些部署，不仅收整体，也会收二手个人房作为保障房，围绕中央的要求，无非就是人、地、房、钱要挂钩，几个必要的要素挂钩。
对比全国来看，“十五五”住宅空间销售规模预计在7亿到8亿平方米左右，目前国家已经发布了最新人口有明显下降，人口的出生已经达到了乾隆三年的水平，下降是比较明显的水平。尽管人口出现了下降，城镇化率放缓，新增城镇人口带来的住房需求约16.1亿平方米，居住面积提升带来的住房需求约20.3亿平方米，拆迁改造带来的住房需求达到13.4亿平方米，合计约49.8亿平方米，年均10亿平方米左右。经过综合测算，这里面可能会受到预期影响、延后入市，按照70到80的转化比例测算，“十五五”住宅年均销售额能有7亿到8亿平
