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限购再优化?武汉频密出台新政提振楼市

发布日期:2023/11/15 9:58:34 浏览:13

来源时间为:2022-12-07

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频密的救市政策,能否挽救楼市?

武汉正在密集筹划相关政策,多维度提振房地产行业。

12月6日,武汉地产圈流传一条消息称,从12月8日起,武汉市居住证可申请房票;外地户口接受先申请购房资格,6个月内补齐购房资料;限购范围缩小至二环内;二手房可带押过户。此外,政府将发放购房优惠补贴,在房交会期间成交,可获得一万元政府补贴,同时首套房享受本次所购房源的全部维修补贴,二套房及以上享受50的补贴。

针对此消息,21世纪经济报道记者致电武汉房地产交易中心,其工作人员表示,暂未接到相关文件。不过,21世纪经济报道从多个交叉渠道获悉,上述通知基本属实,除了各类优惠补贴仅在武汉即将举办的房交会阶段有效,其他政策则将全面施行。具体情况会在房交会开幕时对外公布。

事实上,除此项新政外,武汉还在加速从多个维度提振房地产市场。近日,湖北省分行、湖北省分行、湖北省分行、武汉分行、武汉分行、武汉市分行等多家国有,对包括武汉城建、宸瀚置业、瑞坤、武汉南德、华君睿等在内的武汉房企提供意向性融资总额达96.23亿元。在土地出让方面,武汉打破一年3次集中供地规则,采取多频次推地策略,吸引企业参与。

“这些政策的目的都是为了提振房地产市场信心,”12月7日,中指研究院华中市场研究中心主任李国政对21世纪经济报道记者表示,但市场复苏不可能一蹴而就。后续,武汉仍要密切关注市场走势,继续用好“政策工具箱”,随时做好精准施策准备。

市场表现低迷

武汉市住房保障和房屋管理局对外公布的数据显示,2022年1-10月,武汉市新建商品房网签销售12.45万套,网签销售面积1396.48万平方米,同比减少34.03;新建商品住房网签销售9.33万套,网签销售面积1052.23万平方米,同比减少42.96;存量房成交6.98万套,成交面积696.01万平方米,同比减少20.05;存量住房成交6.55万套,成交面积638.15万平方米,同比减少22.45。截至2022年10月末,已批准预售尚未网签的商品住房18.16万套,面积2109.64万平方米。从整体数据表现来看,整体库存居高不下,流动性差。

与此同时,市场呈现结构性特征,区域发展冷热不均,房企表现也截然不同。中指院数据显示,2022年11月,武汉商品住宅成交64.92万平方米,为今年单月成交最低。从成交结构看,主城区占据,销售套数占比62,洪山区和汉阳区分别成交853套和846套,分别排名第一和第二位。从去化率来看,市场分化明显,11月仅有1个日光盘,即位于江岸区的武汉天地云廷三期加推售罄。此外,东西湖区的万科翠湖隐秀、武昌区的福星惠誉月亮湾壹号、汉阳区的城投融创国博城开盘去化在5成以上,其余项目开盘去化率均低于50。“市场存在明显的区域、产品差异,”李国政表示,其中,主城区去化周期约15个月,新城区接近20个月,有些单价在每平米一万元以下的刚需盘举步维艰,但地处内环的高端滨江楼盘可以日光。

“今年10月起,新一轮提振措施陆续出炉,武汉打出了组合拳,有效促进了需求释放,国庆后武汉市场迎来小幅反弹。政策效应得到一定体现。”李国政表示,但随后疫情再次反复,人口流动大幅减少,政策效应减弱,影响市场成交,“金九银十”也是近年来“成色”最差的。随后的11月住房成交则创出今年单月成交最低。

戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵也表示,从武汉住房保障和房屋管理局的数据来看,2022年前三季度武汉市新建商品住房批准预售面积同比减少54.58;新建商品住房网签销售面积同比减少43.67,市场整体呈现供需双放缓的态势。在价格走势方面,根据国家统计局10月份最新公布的70城新建商品住宅价格指数来看,武汉市商品住宅市场整体价格环比上月下降约0.6,同比去年下降约6.4。“目前武汉市商品住宅市场去化周期在全国重点城市中处于中游位置,均价与其他中部重点城市相当。”

武汉的表现只是全国市场的缩影。中国房地产指数系统百城价格指数数据显示,2022年1-11月,全国重点100城销售面积累计降幅近四成。戴德梁行研究部数据也显示,自2021年9月起,全国70城中新建商品住宅价格环比下跌的城市便开始超过半数,截至今年10月达到58个,占比接近83,价格下行已成大部分城市普遍情况。

多措并举稳定市场

尽管如此,作为全国楼市重点城市的武汉市,依然表现出不一样的特点。

从住宅成交面积来看,2022年前三季度武汉新建住宅销售面积960万㎡,仅次于成都、青岛、上海。胡韵表示,从销售情况来看,从全国范围来看,武汉市处于第二梯队,也是中西部城市中,除成都外销售情况最好的城市。

从土地出让方面来看,中指院数据显示,由于企业拿地积极性降低,加上政府主动缩减供应以稳定市场,今年前11个月,武汉土地出让金收入606.27亿元(全口径),较去年同期下降57.7。

事实上,武汉市打破常规,推出多频次推地策略。日前,武汉市第四批集中供地刚刚结束,武汉第五批集中供地又将于12月8日、12月16日出让,将首次启用拍卖模式,流程更加快捷,共推出各类用地19宗,土地总建筑规模约105.68万平方米,起始价总额约116.24亿元。

“过去一年多的土地集中出让制度,造成目前市场供应集中上市特征,不少片区同质化明显,竞争更加激烈,回报率不尽如人意,也影响到企业对于后市的预期与投入,谨慎拿地就是最明显的体现之一,”李国政表示,下一步,武汉将优化出让规则,降低综合成本,增加小体量、核心区优质地块,吸引企业入市,提高活跃度。

当下武汉上述新政的推出,也被视为“稳市”举措之一。“但当下市场缺乏的不是购房名额的问题,”湖北一资深企业负责人表示,当前市场上二手房与新格倒挂,关键政策不能调整,开发商拿地热情难以回升。

在消费端,李国政指出,从市场表现来看,武汉购房结构以首套房为主,购买首套房的人群比例一度达到70,实现了“房住不炒”,出手的基本为刚需和改善家庭自住。为支持居民消费,武汉今年对二套房首付比例进行了优化,从50或70一律降至40,并且取消了144平方米户型面积的限制,有力促进改善性购房需求扩大。

此前,《2022年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》显示,第四季度武汉有109个项目入市,达到销售条件的商品房面积有279.9万平方米。

12月份作为2022年收官的最后一个月,从政府到市场主体都在加速冲刺。在李国政看来,接下来,武汉仍将是买方市场,上市供应比较集中,也是企业抢收回款的阶段,前期的政策效应仍会持续,加上央行支持房企融资改善,市场信心不断复苏,也会推动刚需自住不断入市,保证市场逐渐稳定下来。

但当下这些政策组合拳,彻底盘活当前市场依然难度不小。李国政建议,在政策方面,还可考虑进一步降低房贷,加快保交楼力度,推进租购并举具体措施落地,吸引人才留汉创业就业,二手房交易税费减免等,千方百计保证武汉楼市及经济平稳发展。“如果疫情放开,趁着春节平稳过渡,武汉楼市或将触底反弹,迎来市场的全面回升。一旦经济反弹复苏,针对楼市的短期刺激政策可能会收回。”

而也有消息表示,武汉市正与银行方面沟通,筹划将首套房比例从30降至20。

胡韵也表示,随着稳市场、保交楼、降息等政策效应的释放,预计明年整体市场表现或好于今年,但长期来看,房地产市场供需关系仍受外部经济环境、产业结构、人口流入流出情况等诸多因素影响。

(文章来源:21世纪经济报道)

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