平安证券：深圳楼市政策优化，广州城改条例征求意见

来源时间为：2023-11-23

平安证券：深圳楼市政策优化，广州城改条例征求意见

2023-11-2310:43:00摘

要

乐居财经李礼11月23日，平安证券发布房地产行业点评。

事项：

深圳调整两项楼市政策，广州城中村改造条例公开征求意见。

平安观点：

深圳调降二套住房首付比例，优化普通住房认定标准：根据幸福福田发布信息，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70、非普通住房80统一调整为40，有利于降低二套住房购房门槛，更好满足改善需求。同日深圳住建局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化。将原规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件，调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。此次调整扩大享受优惠政策普通住房范围，降低增值税，有助于房产更好流通。

广州城中村改造条例明确改造方式、资金支持等要求：《广州市城中村改造条例》拟于2023年12月下旬进行第三次审议并交付表决，当前公开征求广大市民和社会各界意见、建议，多项内容值得关注。其中城中村改造基本原则为“政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治”，改造方式包括拆除新建、整治提升、拆整结合。资金来源包括国家专项补助、政府专项债券、专项贷款、专项借款、企业债券、基金等社会资金，同时要求市政府支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。市政府制定改造流程，确定流程时限要求并提高改造工作效率。同时条例征求意见稿亦对各改造方式细节、土地净地供应、保障房建设配置、监管责任等进行要求。随着改造细节完善、相关工作稳步推进，预计改造进程有望适度加快。

投资建议：本次深圳调降二套房首付比例、优化普通住房认定标准，有助于降低房产交易成本、二套住房购房门槛。广州城中村改造条例公开征求意见有助于完善改造机制、规范改造要求。板块投资方面，短期基本面变化仍为行情影响关键，收入及房价下跌预期下仍需政策发力提振信心，中长期来看，具备融资、拿地优势，且借助行业调整期不断优化资产质量房企有望逐步胜出，建议关注越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。

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