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杭州全面放开限购!“收缩供地 刺激需求”威力能有多大?

发布日期:2024/6/4 9:02:17 浏览:19

来源时间为:2024-05-09

5月9日上午,杭州推出全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持等七条楼市新政,并重启“购房落户”政策。当天下午,西安市随即宣布全面取消住房限购措施,居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

实际上,“五一”假期前后,已有多个城市密集释放新一轮宽松信号,包括北京、上海、深圳、成都等。4月28日,成都宣布全面放开住房限购。4月30日,中共中央政治局会议强调要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。

据记者不完全统计,截至发稿,热门城市中仅剩天津市仍处于部分放开限购的状态。

中原地产首席分析师张大伟指出,杭州的信贷政策已进入历史最宽松阶段。只要在所购住房城区无房即可认定首套,也就是理论上在杭州的十三区、县(市)可以有13个首套名额。

张大伟表示,成都、杭州、西安这三个热点二线城市相继放开住房限购,在此轮楼市宽松周期具有标志性意义。虽然杭州新政内容很丰富,但是这一波全面放开限购的城市对已经松绑限购的城市影响不大。短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍存等因素依然制约着房地产市场企稳,目前房地产行业所面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争等方面都存在压力。在房地产库存积压的背景下,楼市稳定依然需要更多时间。

楼市限购淡出

5月9日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》),提出科学编制住房发展规划、优化住宅用地供应、全面取消住房限购、优化公证摇号销售、加强住房信贷支持、优化积分落户政策、推动高品质住宅供应七条措施。

5月9日下午,杭州市住保房管局回应该楼市新政,就个人住房贷款中首套住房的认定如何调整、新建商品住房公证摇号销售有何调整等问题作出解释。尤其是针对“购房即落户”的观点,杭州市住保房管局房地产业发展处副处长何陈煜作出澄清,不能片面理解为“购房即落户”,杭州会针对目前的市场和户籍管理的相关情况,在现有的积分落户框架内,拟大幅提高自有产权住房的赋分权重。后续以出台的实施细则相关规定为准。

杭州地产行业内人士认为,此次政策优化给予了刚需人群和改善人群更大力度的购房支持。记者调研发现,新政落地后,杭州各大购房群早已炸开了锅,群里不少有购房需求的人兴奋地讨论细节。中介更是第一时间通知外地客户,询问购房意愿。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出,最近多个二线城市把楼市调控的最后一个“限购”取消,意味着二线及二线以下城市进入了限制性政策全面取消、全面市场化宽松阶段。

他认为,当前我国房地产市场供求关系已发生重大变化,原来针对投机炒作而生的各种限制性政策,在当下成为误伤刚需和改善群体入市的壁垒,目前绝大多数人群已经不会再投机炒房。“正常购房需求不能释放是当前楼市最大的危害。”宋红卫指出,基于上述情况,不仅限制性政策全面取消,很多城市还给出了各种补贴,加大对于正常需求的支持。他预计,全面取消限购,对当地楼市会有一定的效果,能够有效提升销售,减轻去化的压力。

21世纪经济报道记者留意到,杭州此次放开限购的核心区域,有不少滨江集团、绿城集团的项目。据了解,滨江集团分布于此次放开限购的核心区域的项目一共有13个,其中6个在售,7个待售。

绿城集团相关人士对记者表示,对原限购区内的项目肯定是利好,但效果有待观察。滨江集团相关人士则认为,杭州全面放开限购,对市场肯定有一定的助推作用。作为浙江省的省会,杭州对周边城市的吸引力一直存在,外地人在杭州购房的意愿也比较强烈,此次全面放开限购,杭州的虹吸效应预计也将有所加强。但限购放开最终能达到什么效果,还有待市场的检验。

主流房企态度保守,主要源于近期杭州楼市成交状况。第三方数据显示,4月份杭州新房成交4910套、二手房成交7122套。杭州我爱我家数据显示,4月杭州二手房成交量破8000套。有中介人员向记者表示,这是杭州近十年来首次出现一二手房成交量的“倒挂”,杭州楼市或许正进入存量市场。

成都、西安楼市也存在同样的去化问题。镜鉴咨询创始人张宏伟分析指出,西安全面取消住房限购,实际上是取消了二环内限购的政策,这对于二环外需求将产生虹吸效应。楼市需求将进一步向二环内一二手房集聚,尤其是有优质学区资源的一二手房,市场关注度会提升。

4月以来,西安楼市也面临去库存的压力,尤其是三环外区域,西安核心区取消限购,短期内的虹吸效应将使外围区域面临更大的争抢客户压力。

供地放缓信号

张大伟用“稳居前列”来评价杭州在全国房地产领域的表现,比如,新房单盘拿下全国三冠王、二手房单盘成交总金额第一。

但是,进入2024年,杭州土拍出现了结构性变化。热度高的地块持续畅销,同时也出现了因地块路段、技术指标等因素导致热门板块去化遇冷现象。4月29日,杭州第四批5宗宅地出让,从出让结果来看,土地出让放缓已有端倪。热门地块依然吸引多家开发商争抢,溢价超过10成交,而总价达85亿元的未来科技城低碳国际社区项目由建发底价拿下;浦沿项目尽管有3家房企争夺,最终龙湖以0.7的溢价率接近底价拿下;较为意外的是,钱二地块在开拍前夕突然终止出让。

正因此,自2022年以来多达12次的政策优化调整中,杭州两次提及“优化住宅用地供应”,第一次是在2023年10月16日,第二次便是2024年5月9日。2023年10月16日的表述为“优化住宅用地供应结构,按需做地、精准供地,加大配套齐全、交通便利的优质地块供应。根据不同区域住房市场需求特点,优化土地规划条件,引导企业开发差异化产品。在原有以土地竞买保证金缴纳作为参加土地竞买履约保证的基础上,增加见索即付银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。”

而如今则强调“深化房地联动机制,根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏,对住房供应较大、去化速度较慢的区域,优化供地模式,促进供需平衡。”

杭州一名业内人士指出,上述土地供应政策的最新表述,可能意味着——在售房子多的地方,接下来要少供地。这是第一次释放出收紧新房供应端的信号,如果“供应收缩”与“刺激需求”并举,威力或将很明显。

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