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深圳查处6平方米违建项目极小户型暂难大规模推广

发布日期:2016/9/27 7:21:26 浏览:1318

(原标题:深圳查处6平方米违建项目极小户型暂难大规模推广)

深圳“6平方米鸽子笼”在发酵了两天后,引发规划部门调查,发现其实际使用面积达到了12平方米,但超过部分属于违建违规。

“6平方米”这个数字,引发了巨大争议。在此之前,万科等房企曾开发建筑面积约为15平方米的极小户型,已经是引发市场关注的极限;在以“蜗居”著名的香港,李嘉诚旗下的长江实业曾开发套内18平米的住宅,也曾轰动一时。

虽然被查处,但极小户型仍然引起了相当多人的兴趣。在当前房价动辄10万、8万的一线城市,能有一方容身之所并且具有产权,承载了很多人的梦想。那么这样一套房子,面积最小可以是多少?

万科有关人士称,经过技术试验的成套住宅,套内面积12平方米,应为极限。近年来,万科、绿地等开发商尝试建造极小户型住宅,并在广州、西安、昆山等地已实际落地。

但据21世纪经济报道调查了解,到目前为止,极小户型并没有被大规模推广,其原因包括规划限制、选址以及造价等因素,制约了极小户型的发展。

“6平米”背后规划乱象

在深圳核心区华侨城的6平方米“鸽子笼”一经推出,便引发极大关注。

以单套约88万的售价来算,该公寓的单价约14万/平方米,甚至超过了附近新开盘的豪宅项目单价。

现场样板间显示,由于开发商赠送了一些面积,实际上使用面积可以达到12平方米左右,最大的也有近20平方米。

6平方米的产权面积却有着12平方米的实际使用面积,这与当前商品房销售有关规划规定相悖。有户型设计人士向记者表示,“偷面积”的现象在深圳早些时候比较普遍,但近年随着相关法规越发严格,已经少了很多。

上述项目的赠送面积来自厨房和卫生间的空间,但由于户型不方正,只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。

“去看过的都知道,它伤害了市场,起码伤害了去住它的人,完全是非人性化的边角料,毫无设计感。”一位到过现场的深圳业内人士说。

这引发了市场极大关注。此前,深圳市规划国土委南山管理局曾对此事作出回应:该建筑功能为公寓和办公。2007年该楼盘办理房地产初始登记,其中6到15层共169套公寓转让给陈某某等个人业主,同年办理二级转移登记。在这169套公寓中,有12套建筑面积在5.73到15.18平方米之间;之后,该楼盘被深圳市中执资本有限公司购买后重新装修,再向社会销售。这种房地产买卖行为即为市场三级转让行为,即俗称的二手房交易,与房地产预售无关。

9月26日,经深圳市规划国土委南山管理局和南山区规划土地监察局核查,所涉11套6平方米左右的房产,户型与规划验收竣工图不符,实际在售面积12平方米左右(其中1套20平方米左右),超过部分占用了建筑公摊面积,涉嫌违法改建销售。

26日,深圳市规划国土委后续通报称,南山区规划土地监察局于9月26日对该项目占用公摊面积部分采取强制措施,恢复原状;市规划国土部门已约谈项目开发者中执公司,责令其全面整改。中执公司已主动暂停销售行为,承诺与已售出的4套6平方米左右房产的买受人解除买卖协议。

极小户型也有市场

按照深圳规土委的说法,已经销售的四套“6平方米”房源将被整改,恢复原状。

“如果真有这样的房子,我也愿意买,一个人住是可以的。”在得知“6平方米”蜗居实际使用面积达到12平方米时,上海、深圳也有不少人的反应是可以买。

住在北京的吴昕说,希望这样的户型赶快流行起来,她就去买。“有个窝就不用担心房租水涨船高,有能力的时候再换也可以。”吴昕说,她受够了搬家之苦。

在一些开发商看来,北京、上海和深圳的高房价,使得这种低总价、极小户型有很大的需求空间。

以北京为例,2016年平均单套成交套型面积高达147平方米,单套成交金额也达到了520万,如果能以100万左右的总价拥有自己的一套房,在很多人看来也是可以接受的。

根据克而瑞的研究,极小户型主要出现在城市活跃度高、年轻人聚集效应明显、人口密度高、房价水平高的一二线城市,面积在15-30平方米左右,全部为复合空间,空间利用率极高。

极小户型的客户群体,主要是城市中20-30岁之间的首次置业者,生活理念超前,但既不符合申请保障性住房资格,又不能负担高昂商品房价格的“夹心层”人群。

深受日本住宅建筑影响的万科在2011年曾大力研究极小户型。

万科有关人士介绍,极小户型是万科的创新产品,其概念来源于日本和香港的超小城市公寓,力求在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和多功能家具等元素,结合社区公共配套和物业服务,实现舒适居住。

彼时,万科直面85后(现在应该是90后)新都市青年这个细分市场,“我们在研发阶段已做过上千份青年调研访谈。”上述人士说,极小户型可降低购房门槛,作为一种过渡性产品;还可充分利用城市的土地资源,适应家庭规模小型化的趋势。

在东莞的万科建筑研发基地,21世纪经济报道曾经体验过15平方米的极小户型。在这个小空间内,万科通过空间设计和部品配置,实现了睡觉、办公、洗澡、做饭等多个功能,打造了一个完整的家。

“成套住宅,从技术上看(套内使用面积)12平方米左右应该是极限,”万科高级副总裁谭华杰说。

广州万科内部人士告诉21世纪经济报道,广州万科云城有13平方米的极小户型。记者查询发现,这种极小户型为商业公寓性质。

绿地也在昆山、上海等地推出了面积在18-30平方米的“小爱”;龙湖地产也在重庆龙湖U城推出过20平方米左右的“极小户”。

能否大规模推广?

但到目前为止,极小户型落地并不顺利,万科也仅在西安和广州等极少数城市推出,量也不多。

规划是一个重要的变量。2012年,新《住宅设计规范》规定:由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅,使用面积不应小于22平方米。

这意味着,70年产权的住宅使用面积不能低于22平方米,按照74的实用率算,建筑面积则为约29平方米;万科的极小户型只能在商用性质的项目来做,对于选址和选项目而言,范围缩小了很多。

北京市规划部门相关负责人曾指出,按照现行设计规范要求,使用面积低于22平方米的住宅不可能获批上市。

商业性质的公寓产权在使用年限上比普通住宅少20年,不能落户,也不能满足入学等需求,这在一定程度上抑制了极小户型的发展。

另一方面,极小户型对开发商的设计能力有极高的要求,在提高空间使用率的同时不能降低居住舒适度,很多家电家具需要量身定制等,让其单位面积成本高于一般住宅。在万科的试验中,曾有一套户型造价接近百万。

易居智库研究总监严跃进也表示,从房企的投资意愿来看,实际上更偏好做中大户型,因为过小的户型其实造价成本较高,而且涉及的税费成本也较高;从购房者购置的实际情况看,尤其是在北方,低于30平方米基本上会被认为太小。

克而瑞的研究指出,由于面积过小不能报批,并且产品使用周期短,销售困难等原因,极小户型呈现出“由卖转租”的趋势。

严跃进认为,房价高不代表极小户型就有市场,房企也没必要追求过分创新。在小户型的供应方面,建议一线城市政府对市区的20-50平方米的小户型物业进行统计,盘活释放更多存量房源。

从开发商的层面,万科深圳公司总经理周彤、保利地产(600048,股吧)副总经理余英等均认为,无论如何,极小户型的市场需求仍在。像香港一样,大城市超小户型房源将会越来越多;深圳市中心将会出现机械化、组合式的超小公寓。

“遗憾的是,一线城市这两年又土地价格飞涨,出现豪宅化,开发商都不愿意做极小户型了。”一位深圳开发商人士感叹说,这对于年轻人和刚需人群来说,未必是好事。

(编辑:张星)

(责任编辑:柳苏源HN091)

本文来源:21世纪经济报道

责任编辑:王晓易_NE0011

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