来源时间为：2023-11-07
证券代码：600684 证券简称：珠江股份
广州珠江发展集团股份有限公司
论证分析报告
二〇二三年十一月
第一节 本次发行的背景及目的
一、本次发行的背景
（一）城市服务行业发展前景良好
城市服务主要包括城市生活服务和城市公建服务，其中城市生活服务是指为社区住
宅客户提供“四保一服”等物业管理服务和社区增值服务（主要包括上门维修保养服务。
家政服务、美居康养等），城市公建服务则是以城市空间运营为主要方向的业务。得益
于国内经济、人均可支配收入、城镇化率及商业住宅建筑的增长，城市服务行业发展趋
势向好。
一方面，物业管理行业规模平稳增长。依据中指院统计，物业管理公司在管总建筑
面积由 2017 年的 195 亿平方米增加至 2022 年的 289 亿平方米，复合年增长率为 8.19；
百强企业营业收入均值由 2017 年的 7.42 亿元增加至 2022 年的 14.82 亿元，复合年增
长率为 14.84。未来，房地产市场逐渐回归本源，但基本需求和合理利润空间依然存
在，新型城镇化建设持续推进，中长期仍存在发展空间，居民居住质量的提升需求将成
为市场的核心支撑。在优质物业管理服务的需求增长以及物业管理行业不断迎来利好政
策的背景下，行业管理规模正向增长，为市场参与者的良好发展提供机遇。
另一方面，社区增值服务拓展空间充足。为满足居民多样化多层次的居住生活需求，
推动社会高质量发展，政策层面始终鼓励物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健
康、房屋经纪、快递收发等生活服务领域延伸。非住宅业态已成为物业管理公司布局的
重点方向，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，布局“全生活场景 全生命周期”
增值服务，横向扩张服务边界。随着我国经济环境稳中向好，居民追求美好生活的预期
不断提升，住户对于物业公司提供的资产服务及社区生活服务的需求亦不断增加，多样
化社区增值服务仍有增长潜力。
（二）文体运营行业受政策持续支持
近年来，持续高涨的全民健身热潮不断推动着体育产业迅速发展，体育产业规模也
不断扩大。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远
景目标的建议》提出，到 2035 年我们要建成体育强国。2023 年 6 月，国家五部门联合
研制《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025 年）》，提出到 2025 年社区 15
分钟健身圈实现全覆盖的目标。2021 年 8 月 3 日，国务院印发的《全民健身计划（2021—
业未来发展空间巨大。此外，《体育强国建设纲要》、《关于构建更高水平的全民健身
公共服务体系的意见》、《关于体育助力稳经济促消费激活力的工作方案》等政策和指
导意见的相继出台进一步推动了我国体育产业的高速发展。未来伴随相关体育运动鼓励
政策深入实施，全民健身公共服务水平将显著提升，行业主体将享受需求驱动带来的市
场红利。
（三）公司持续深入推进战略转型工作
公司在物业管理、专业保洁等领域拥有悠久的发展历史和较高的行业地位，在文体
运营、场馆建设等领域拥有丰富的内外部资源和强大的品牌影响力。公司在“十四五”
期间全面围绕“1 2 N”战略框架开展业务，持续深入推进多元业务协同并进，充分发
挥各业务领域优势，实现多业态全面发展。近年来，公司锚定战略目标，优化调整专业
团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应对市场变化，通过升级精细
化和闭环化的大运营体系，不断推进企业战略转型。
二、本次发行的目的
（一）优化公司资本结构，增强抗风险能力
本次发行有利于优化公司资本结构和财务状况，缓解公司资金压力、降低流动性风
险、增强公司抵御风险的能力，提升公司的财务稳健程度。向特定对象发行股票后，公
司的偿债能力得到进一步提升，有助于增强公司的竞争力，为公司在市场竞争中赢得优
势。
（二）利用多元化融资渠道，促进可持续发展
本次发行是公司提升运营能力以及可持续发展能力的积极举措，符合国家政策导向
和公司自身发展战略，符合公司股东的长远利益。此外，公司将在业务布局、财务能力
等方面进一步夯实可持续发展的基础，把握市场发展机遇，为公司实现跨越式发展、增
强核心竞争力创造良好的条件。
第二节 本次发行证券及品种选择的必要性
一、发行股票的种类和面值
本次向特定对象发行股票的种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值 1.00
元。
二、本次发行证券品种选择的必要性
（一）拓宽公司融资渠道，优化公司资本结构
随着公司各项业务的拓展，单纯依靠债务融资方式已经不能较好地满足公司业务长
期发展的资金需求。本次向特定对象发行股票将充分发挥上市公司股权融资功能，拓宽
融资渠道，优化公司资本结构，也为公司日后采用多方式融资留下空间。
（二）向特定对象发行股票募集资金是适合公司现阶段的融资方式
股权融资具有较好的规划及协调性能够提供长期的资金支持，使公司保持良好的资
本结构，降低经营风险和财务风险，有利于夯实公司发展基础、提高核心竞争力及持续
经营能力，提升公司整体抗风险能力；并且随着公司业务规模的提升，公司有能力消化
股本扩张对股东即期回报的摊薄影响，保障公司股东的利益。
综上，公司本次向特定对象发行股票具有必要性。
第三节 本次发行对象的选择范围、数量和标准的适当性
一、本次发行对象选择范围的适当性
本次发行对象为公司控股股东广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠实集团”），
本次发行对象的选择范围符合《注册管理办法》等法律、法规的相关规定，本次发行对
象选择范围具备适当性。
二、本次发行对象数量的适当性
本次发行对象为公司控股股东珠实集团，发行对象数量为 1 名。本次发行对象的数
量符合《注册管理办法》等法律法规的相关规定，发行对象的数量适当。
三、本次发行对象标准的适当性
本次发行对象为公司控股股东珠实集团，具有一定风险识别能力和风险承担能力，
并具备相应的资金实力。本次发行对象的标准符合《注册管理办法》等相关法律、法规
的规定，本次发行对象的标准适当。
第四节 本次发行定价的原则、依据、方法和程序的合理
性
一、本次发行定价的原则和依据
本次发行的定价基准日为第十一届董事会 2023 年第四次会议决议公告日。发行价
格为 2.92 元/股，不低于定价基准日前 20 个交易日股票交易均价的 80（定价基准日
前 20 个交易日公司股票交易均价=定价基准日前 20 个交易日股票交易总额/定价基准日
前 20 个交易日股票交易总量）。
若公司股票在本次发行的定价基准日至发行日期间发生派发现金股利、送红股、资
本公积金转增股本等除权除息事项，本次发行价格将作相应调整。调整方式如下：
其中，P0 为调整前认购价格，D 为每股派发现金股利，N 为每股送红股或转增股
本数，P1 为调整后发行价格。
如根据相关法律法规及监管政策变化或发行申请文件的要求等情况需对本次发行
的价格进行调整，发行人可根据前述要求确定新的发行价格。
本次发行定价的原则和依据符合《注册管理办法》等法律法规的相关规定，本次发
行定价的原则和依据合理。
二、本次发行的定价方法和程序
本次发行已经公司第十一届董事会 2023 年第四次会议审议通过，尚须取得公司股
东大会逐项审议通过。另外，根据有关规定，本次发行方案须经有权国资监管单位批准
或国家出资企业审批、上海证券交易所审核通过，并经中国证监会同意注册后方可实施，
最终发行方案以中国证监会准予注册的方案为准。
综上所述，本次向特定对象发行股票的审议程序合法合规。
第五节 本次发行方式的可行性
