评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，在此基础上签订评估业务约定书，
以明确双方的责任和义务。
二)前期准备阶段1．前期布置和培训
根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估申报表和各类调查表。
2．评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为三组，包括流动资产评估组、机器设备评估组和收益法评估组。
3．评估资料的准备收集和整理
收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。该阶段工作时间为2016年8月2日至8月6日。
三)资产清查核实和现场调查阶段在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上，评估人员对列入评估范围的资产和负债进行了全面清查，对企业财务、经营情况进行系统调查。现场调查工作时间为2016年8月8日至2016年8月11日。
1．资产清查过程如下：
指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单，细致准确的登记填报，对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报表，评估人员针对实物资产和货币性债权和债务，采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。
对货币资金，评估人员通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。
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对固定资产，评估人员对机器设备的产权资料进行查验，以核实列入评估范围的资产的产权。
2．实物资产现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的现金、存货和固定资产等进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘察方法。
3．实物资产价值构成及业务发展情况的调查
评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈，对企业的经营业务进行调查。
四)评定估算、汇总阶段2016年8月12日至8月30日，评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料进行了评定估算及汇总工作。
五)内部审核和与委托方、被评估单位沟通与汇报，出具报告阶段按照坤元资产评估有限公司规范化要求编制相关资产评估报告，评估结果及相关资产评估报告按坤元资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，完成正式资产评估报告提交委托方。
十一、评估结论
1．资产基础法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，互联港湾公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为：
资产账面价值221,392,188.58元，评估价值257,085,049.94元，评估增值
35,692,861.36元，增值率为16.12；
负债账面价值133,193,149.51元，评估价值133,193,149.51元；
股东全部权益账面价值88,199,039.07元，评估价值123,891,900.43元，评估增值35,692,861.36元，增值率为40.47。
资产评估结果汇总如下表：
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金额单位：人民币元
项目账面价值评估价值增减值增值率
ABC=B-AD=C/A*100
一、流动资产86,870,040.0689,521,582.852,651,542.793.05
二、非流动资产134,522,148.52167,563,467.0933,041,318.5724.56
其中：长期股权投资900,000.00481,014.04(418,985.96)(46.55)
投资性房地产
固定资产20,952,425.4717,412,730.00(3,539,695.47)(16.89)
在建工程98,494,987.8898,494,987.88
无形资产9,841,137.6146,841,137.6137,000,000.00375.97
其中：无形资产——
土地使用权
长期待摊费用3,991,894.143,991,894.14
递延所得税资产341,703.42341,703.42
其他非流动资产
资产总计221,392,188.58257,085,049.9435,692,861.3616.12
三、流动负债33,193,149.5133,193,149.51
四、非流动负债100,000,000.00100,000,000.00
其中：递延所得税负债
负债合计133,193,149.51133,193,149.51
股东权益合计88,199,039.07123,891,900.4335,692,861.3640.47
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
2．收益法评估结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，互联港湾公司股东全部权益价值采用收益法评估的结果为780,836,000.00元。
3．两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定
互联港湾公司股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为123,891,900.43元，收益法的评估结果为780,836,000.00元，两者相差656,944,099.57元，差异率为530.26。
经分析，评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前提，根据要素资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各项要素资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估价值，得出资产基础法下股东全部权益的评估价值，反映的是企业基于现有资产的重置价值。收益法是从企业未来发展的角度，通过合理预测企业未来收益及其对应的风险，综合评估企业股东全部权益价值，在评估时，不仅考虑了各分项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的贡献等因素对企业股东全部权益价值的影响，同时也考虑了行业竞争力、企业的管理水平、人力资源、要素协同作用等资产基础法无法考虑的因素对股东全部权益价值的影响。
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评估人员认为，由于资产基础法固有的特性，采用该方法评估的结果未能对商誉等无形资产单独进行评估，其评估结果未能涵盖企业的全部资产的价值，由此导致资产基础法与收益法两种方法下的评估结果产生差异。根据互联港湾公司所处行业和经营特点，收益法评估价值能比较客观、全面地反映目前企业的股东全部权益价值。
因此，本次评估最终采用收益法评估结果780,836,000.00元（大写为人民币柒亿捌仟零捌拾叁万陆仟圆整）作为互联港湾公司股东全部权益的评估值。
十二、特别事项说明
1.在对互联港湾公司股东全部权益价值评估中，本公司评估人员对互联港湾公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现与评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是互联港湾公司的责任，评估人员的责任是对互联港湾公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结果和互联港湾公司股东全部权益价值评估结果会受到影响。
2．截至评估基准日，互联港湾公司存在以下租赁事项：
承租方出租方地址面积（㎡）租赁起始期限租金
互联港湾公司单淑清北京市朝阳区建国路93号463462015.1.52017.1.4119,824元/月
院1210层1102、1103
互联港湾公司于惠北京市朝阳区建国路93号222.112016.4.12017.3.3156,000元/月
10号楼1108
互联港湾公司冯晶妮北京市朝阳区建国路93号148.692015.12.12016.12.3134,800元/月
院12号楼1101号
互联港湾公司上海华旭资产上海华旭国际大厦809单元121.152016.4.28-2019.4.2729,076元/月
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承租方出租方地址面积（㎡）租赁起始期限租金
管理有限公司
互联港湾公司北京大豪科技北京市朝阳区酒仙桥东路16780.162016.4.12026.3.31813619.2元/
股份有限公司号院7号厂房01-03层月
互联港湾公司胡冬梅万达写字楼A栋11层11131002015.12.242017.10.238,014元/月
号
北京网尊科技北京京仪科技北京市海淀区北三环西路25
有限公司孵化器有限公号2号楼1024室16.002015.9.2-2016.9.18,000元/年
司
资产基础法评估时未考虑上述租赁事项对评估结果可能产生的影响；收益法评估时对上述租赁事项在管理费用测算时考虑。
3.截至评估基准日，互联港湾公司承诺，不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
4．在资产基础法评估时，未对相关资产评估增减额考虑相关的税收影响。
5.本次评估中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。
6．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。
7．本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员
认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评
估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由
于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
8．本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资
产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
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下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十三、评估报
