杭州华星创业通信技术股份有限公司拟收购股权涉及
的北京互联港湾科技有限公司股东全部权益价值
评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2016〕415号
坤元资产评估有限公司
二〇一六年九月十六日
目录
注册资产评估师声明...............................................................................................1
资产评估报告·摘要...............................................................................................2
资产评估报告·...............................................................................................5
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者..................................5
二、评估目的...............................................................12
三、评估对象和评估范围.....................................................12
四、价值类型及其定义.......................................................16
五、评估基准日.............................................................16
六、评估假设...............................................................16
七、评估依据...............................................................18
八、宏观经济及行业分析.....................................................19
九、评估方法...............................................................41
十、评估过程...............................................................47
十一、评估结论..............................................................49
十二、特别事项说明..........................................................51
十三、评估报告使用限制说明..................................................53
杭州华星创业通信技术股份有限公司拟收购股权涉及的
北京互联港湾科技有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告
注册资产评估师声明
1．就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2．注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3．评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4．评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5．注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验；除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中
没有运用其他评估机构或专家工作成果。
6．注册资产评估师及其业务助理人员已对评估对象进行了现场勘察。
7．注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象
可实现价格的保证。
8．遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
9．注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
10．评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
1坤元资产评估有限公司
杭州华星创业通信技术股份有限公司拟收购股权涉及的
北京互联港湾科技有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告
杭州华星创业通信技术股份有限公司拟收购股权涉及
的北京互联港湾科技有限公司股东全部权益价值
评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2016〕415号
摘要
以下内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当认真阅读评估报告。
一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为杭州华星创业通信技术股份有限公司（以下简称“华星创业公司”，被评估单位为北京互联港湾科技有限公司（以下简称“互联港湾公司”）。
根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
二、评估目的
华星创业公司拟收购互联港湾公司的股权，根据评估业务约定书的约定，聘请评估机构对该经济行为涉及的互联港湾公司股东全部权益价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供互联港湾公司股东全部权益价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的互联港湾公司的股东全部权益。
评估范围为互联港湾公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。按照互联港湾公司提供的业经审计的截至2016年7月31日会计报表反映，资产、负债及股东权益的账面价值分别为221,392,188.58元、133,193,149.51元和88,199,039.07元。
2坤元资产评估有限公司
杭州华星创业通信技术股份有限公司拟收购股权涉及的
北京互联港湾科技有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日为2016年7月31日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析，本次评估最终采用收益法的评估结果，互联港湾公司股东全部权益的评估价值为780,836,000.00元（大写为人民币柒亿捌仟零捌拾叁万陆仟圆整）。
本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2016年7月31日起至2017年7月30日止。
九、对评估结论产生影响的特别事项
截至评估基准日，互联港湾公司存在以下租赁事项：
承租方出租方地址面积（㎡）租赁起始期限租金
互联港湾公司单淑清北京市朝阳区建国路93号463462015.1.52017.1.4119,824元/月
院号楼.
1210层1102、1103
3坤元资产评估有限公司
杭州华星创业通信技术股份有限公司拟收购股权涉及的
北京互联港湾科技有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告
承租方出租方地址面积（㎡）租赁起始期限租金
互联港湾公司于惠北京市朝阳区建国路93号222.112016.4.12017.3.3156,000元/月
10号楼1108
互联港湾公司冯晶妮北京市朝阳区建国路93号148.692015.12.12016.12.3134,800元/月
院12号楼1101号
互联港湾公司上海华旭资产上海华旭国际大厦809单元121.152016.4.282019.4.2729076元/月
管理有限公司,
互联港湾公司北京大豪科技北京市朝阳区酒仙桥东路16780.162016.4.12026.3.31813619.2元/
股份有限公司号院7号厂房01-03层月
互联港湾公司胡冬梅万达写字楼A栋11层11131002015.12.242017.10.238,014元/月
号
北京网尊科技北京京仪科技北京市海淀区北三环西路25
有限公司孵化器有限公号2号楼1024室16.002015.9.2-2016.9.18,000元/年
司
资产基础法评估时未考虑上述租赁事项对评估结果可能产生的影响；收益法评估时对上述租赁事项在管理费用测算时考虑。
评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告。
4坤元资产评估有限公司
杭州华星创业通信技术股份有限公司拟收购股权涉及
的北京互联港湾科技有限公司股东全部权益价值
评估项目
资产评估报告
坤元评报〔2016〕415号
杭州华星创业通信技术股份有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，分别采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购股权涉及的北京互联港湾科技有限公司股东全部权益在2016年7月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为杭州华星创业通信技术股份有限公司，被评估单位为北京互联港湾科技有限公司。
一)委托方概况1.名称：杭州华星创业通信技术股份有限公司(以下简称“华星创业公司”)
2.住所：杭州市滨江区长河街道聚才路500号
3.法定代表人：程小彦
4.注册资本：42,853.0562万元人民币
5.公司类型：其他股份有限公司(上市)
